중소형 실수요자 ‘보금자리주택’ 노려라

정부가 도심의 주택공급 활성화와 서민주거안정을 위한 보금자리 주택 건설방안 등을 포함한 9·19대책을 내놓음에 따라 향후 내집마련 및 청약 전략도 궤도수정이 불가피해졌다. 특히 이번 대책은 무주택 서민들의 내집마련과 주거안정에 초점이 맞춰져 있어 최대 수혜가 예상되는 만큼 무주택 서민들은 특별히 신경을 쓸 필요가 있다.

전문가들은 “도심과 가까운 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 내년부터 10년간 주택 150만가구를 공급할 계획이기 때문에 청약통장 가입자별로 희비가 엇갈릴 것”이라고 입을 모은다. 입지경쟁력이 떨어지는 경기 화성동탄 등 2기 신도시의 여건은 더욱 나빠져 미분양 확대와 집값 하락이 불가피할 것으로 보인다는 게 전문가들의 지적이다.

■청약저축 장기가입자,최대수혜…느긋하게 기다려라

중소형 실수요자 중 청약저축에 장기간 가입한 사람은 가격이 저렴하고 입지 좋은 ‘보금자리주택’을 노리는 것이 좋다. 그러나 보금자리주택은 중소형 수요자만을 위해 만들어졌으므로 중대형 수요자는 기존 송파(위례)나 경기 수원 광교신도시 등을 노리는 것이 더 현명하다.

2기 신도시를 노렸던 중소형 수요자들도 당분간 통장을 쓰지 않고 보금자리 주택 청약을 기다리는 것이 유리하다. 보금자리주택이 공급되면 2기신도시는 자족기능이 부족하다고 판단되면 장기적으로 미분양이 쌓일 수 있다는 주장까지 제기되고 있기 때문이다.

■청약저축 단기가입자, 민간 중대형이 유리

정부가 보금자리주택에 사전예약제를 도입키로 하면서 입지가 좋고 분양가가 싼 곳 위주로 청약 쏠림현상이 나타날 것으로 보인다. 이 때문에 불입금이 많고 통장 가입기간이 긴 사람들은 경쟁에서 우위를 차지할 수 있다. 반대로 불입금이 적고 가입기간이 짧은 사람들은 당첨될 가능성이 낮아 2기 신도시를 포함한 민간 중대형 아파트 청약에 도전하는 것이 더 유리하다. 중대형 청약에 도전하는 경우 추첨제 물량이 50%를 차지하기 때문에 당첨 가능성을 더욱 높일 수 있다.

그러나 전략을 짜기 전에 사전예약제의 세부 조건을 세밀히 파악해야한다. 기존 분양주택보다 1년 이상 앞당겨 주택을 선점할 수 있으므로 부적격심사 절차와 함께 재당첨금지조건 등은 기존 청약조건보다 더욱 까다롭게 설정될 수 있다.

■300만원짜리 청약예금·청약부금, 민간분양 노려라

보금자리 주택이 청약저축 가입자 몫으로 배정돼 서울 기준 300만원짜리 청약예금과 청약부금 가입자들의 설 땅이 없어졌다. 특히 지난해 9월 도입된 청약가점제(무주택기간, 부양가족 수, 통장가입 기간에 따라 가점이 높은 가입자에게 우선 공급) 아래서 청약가점을 쌓아 온 장기 무주택 청약예금 및 청약부금 가입자들이 청약기회가 없어졌다.

따라서 보금자리주택을 원하는 무주택자는 자신의 청약통장을 확인하고, 청약기회가 별로 없는 300만원짜리 청약예금(서울기준)이나 청약부금 가입자는 도심 역세권 소형 민간주택을 노려야 한다. 중대형을 원할 경우에는 중대형에 청약할 수 있도록 통장을 리모델링해 2기 신도시 민간 중대형 아파트에 청약하는 게 유리하다.

■저소득층, 지분형 10년 임대 노려라

보금자리주택 중 공공임대(10년임대) 20만가구는 지분형으로 공급된다. 지분형 임대주택은 입주자가 계약때 집값의 30%를 낸 후 입주 10년차까지 3회에 걸쳐 잔여지분을 사들일 수 있도록 해 자금부담을 크게 덜게된다. 그러나 중간에 지분 취득시 가격을 주택 감정가격으로 설정하기 때문에 집값이 오르는 경우 다소 자금부담이 클 수 있다.

부동산써브 함영진 실장은 “저렴한 주택이 사전예약제로 기존 분양방식보다 1년 앞당겨 80%까지 공급되기 때문에 입지가 좋은 곳은 청약 쏠림현상이 극명하게 나타날 것”이라며 “그러나 당첨된 후에 부적격처리가 되는 일반 청약에 도전하는 것보다 더 큰 피해를 입을 수 있어 차후 청약조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.

/[email protected] 신홍범 김성환기자