‘부동산 불황기에 재테크 전략 어떻게 짜야 하나.’
미국발 금융위기와 주택거래 실종, 주택금리 인상 등으로 부동산시장이 한 치 앞을 내다볼 수가 없다. 주식이든 부동산이든 오르면 사고 싶고, 내리면 눈길도 주지 않는 것이 일반적이다. 하지만 부동산 고수들은 다르다. 고수는 불황일 때 기회로 삼는다.
이를 일명 ‘역발상 투자’라고 한다. 역발상 투자란 대중의 행동과 다른 방향으로 움직이는 투자기법을 말한다. 내집마련정보사 양지영 팀장은 “흔히 폭락이 있은 후 매수에 뛰어들어 추가적인 주가 하락의 위험을 피하면서 한편으로는 장기적인 초과 수익을 노리는 전략으로 이용되고 있다”고 말했다.
그는 “임대사업, 수익형 틈새상품 등 불황기에도 안정적인 수익을 올릴 수 있는 다양한 상품에 대한 역발상 투자가 불황기에 필요한 재테크”라고 덧붙였다.
■불황기에는 꾸준한 임대수익이 효자
요즘처럼 부동산 경기가 불황이고 앞일을 예측하기도 어려운 상황에는 높은 수익을 욕심내기보다는 안정적이면서 고정적인 수익을 담보할 수 있는 임대사업에 관심을 가져볼 만하다. 특히 최근 다주택자들의 세금 부담이 날로 높아짐에 따라 주택임대사업이 새로운 투자처로 각광받고 있다. 양도세와 종합부동산세 등 각종 세금 고민을 덜 수 있는 데다 안정적인 임대수익까지 노릴 수 있어 다주택자의 ‘재테크 1순위’로 손색없기 때문이다.
특히 지방 주택임대사업에 물꼬가 텄다. 부동산 경기 활성화를 위해 3억원 이하 주택에 대한 양도세 중과 면제 대상이 부산, 광주, 대구, 대전, 울산 등 지방 광역시로 확대된다.
또 현재까지는 다섯채 이상을 매입해 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 배제되고 종부세 비과세 혜택도 받았다. 앞으로는 한 채 이상을 사서 7년 이상 임대하면 같은 혜택을 받을 수 있다. 매입 임대하는 주택의 기준도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대했다. 단, 취득 시 주택의 공시가격이 3억원 이하여야 한다.
주택임대사업은 역세권 등 교통이 편리하고 임대수요가 많은 업무 밀집지역일수록 좋다. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다. 임대사업인 만큼 전셋값, 즉 임대료가 높으면 임대수익률이 높아진다. 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 임대 수요가 많다는 것을 의미한다. 이때 비율은 60% 이상이 안전하다.
■수익형 틈새상품도 관심 가져볼 만
최근에 가장 큰 인기를 끌고 있는 틈새상품은 오피스텔이다. 최근 공급부족으로 인해 시세차익도 기대할 수 있는 상품으로 떠오르고 있다.
오피스텔 투자에서 무엇보다 중요한 것은 위치 선택이다. 전통적으로 오피스텔 인기 지역인 서울 강남과 여의도, 마포, 용산구뿐만 아니라 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽, 원룸은 대학가 주변이 무난하다. 대학가 주변은 오피스텔 임대 고정 수요자가 뒷받침되어 있기 때문에 안전하다. 1인 가구, 신혼부부 등 수요층도 주요 고객이다.
최근 오피스텔이 인기를 끄는 만큼 분양하는 오피스텔에 적극 관심을 가져볼 만하다. 하지만 연내 서울지역에는 동부건설이 용산구 동자동과 한강로2가에서 분양 예정 물량이 모두다. 이 오피스텔은 올 연말쯤 분양할 계획이다. 인천에서는 연내 분양 계획인 오피스텔 물량은 없다.
분양이 어렵다고 한다면 기존 오피스텔 물량을 노려보는 것도 좋다. 최근 꾸준히 상승세를 보이고 있지만 오피스텔 공급이 극히 부족한 만큼 앞으로 더 오를 여지는 있다.
■알짜 수도권 미분양 향후 투자가치 높아
미분양 아파트에 관심을 가져도 좋다. 미분양 아파트는 중도금 무이자, 계약금 할인 등 금융 혜택이 많아 청약을 통해 분양받는 것보다 상대적으로 투자금액이 적게 들기 때문이다. 앞으로 미래가치가 있는 미분양 아파트를 고르는 방법 중 가장 중요한 것은 입지 여건이다. 재개발 및 뉴타운 개발사업, 교통 개선 계획, 택지지구 주변 등 주변에 개발 호재가 있는 지역은 향후 입지 여건이 좋아져 가격 상승 여력이 크다.
미분양 아파트는 층과 향을 고를 수 있다는 장점이 있다. 이런 장점을 적극 활용해야 하는데 남들보다 조금만 늦게 판단을 해도 좋은 층과 향이 빠진다. 다른 청약자들이 ‘이미 훑고 지나간’ 상태이기 때문에 면적이나 층, 향 등에서 불리할 수도 있다는 점에 주의해야 한다.
/shin@fnnews.com 신홍범기자
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