용산역세권개발㈜은 프로젝트파이낸싱 불발로 토지대금을 제때 못 내 연체이자가 눈덩이처럼 불어나고 있는 데다 글로벌 금융위기에 따른 자산가치 하락으로 오피스 등 선분양도 차질을 빚을 것으로 예상되면서 고비를 맞고 있다. 이 때문에 서울시와 기부채납비율, 용적률 등 재협의 등을 포함한 사업성 확보방안을 찾기 위해 골몰하고 있다.
또 용산 서부이촌동의 개발예정지 내 주민들도 사업성 하락으로 보상비가 당초 예상보다 줄어들지 않을까 전전긍긍하고 있다.
■토지매입비만 13조원 달해
16일 용산역세권개발㈜과 업계에 따르면 용산역세권개발㈜이 용산국제업무지구 예정부지를 매입하는 데 드는 비용이 13조원에 달하는 것으로 나타났다.
용산역세권개발㈜이 밝힌 부지 매입비용을 보면 우선 코레일 부지 35만6000㎡를 매입하는 데만 9조2500억원이 들어가는 것으로 추정됐다. 이는 당초 용산역세권개발㈜이 코레일에 제시한 땅값 원금 8조원과 2015년까지 분할납부하는 데 드는 분납이자 1조2500억원을 합친 금액이다.
또 용산역세권개발㈜은 서부이촌동의 민간소유 부지 6만㎡를 매입하는 데 최대 3조원이 들어갈 것으로 예상했다. 여기에는 보상비와 이주비, 이사지원비 등이 포함됐다. 더구나 금융권에서 사업성에 의구심을 품으며 프로젝트파이낸싱을 계속 거부해 지난달 31일까지 납부하지 못한 중도금 4027억원과 내년치 중도금 1조5000억원을 납부하지 못할 경우 연 17%의 연체이자까지 합치면 부지 매입비용만 13조원이 넘을 것으로 추정된다.
용산역세권개발㈜ 관계자는 “부지 매입비도 천문학적으로 들어가는데 연체이자까지 물게 돼 사업성이 크게 악화되고 있다”며 “금융권에서도 글로벌 금융위기로 사업성이 떨어졌다고 판단, 프로젝트파이낸싱을 꺼리고 있어 연체액은 더 늘어날 수도 있다”고 말했다.
■2010년 말 예정된 오피스 분양도 차질 불가피
용산역세권개발㈜은 프로젝트파이낸싱 차질에 따른 부지 매입비용 증가도 문제지만 글로벌 금융위기에 따른 용산국제업무지구의 오피스 분양성 하락을 더 걱정하고 있다.
당초 예정대로라면 용산역세권개발㈜은 오는 2010년 말부터 오피스 등 시설을 선분양해 공사비 등을 충당해야 한다. 그러나 글로벌 금융위기로 자산가치가 급락하면서 사업성 검토 당시 예상했던 분양가를 책정하기가 힘들어졌다는 게 용산역세권개발㈜의 고민이다. 오히려 토지 매입비용 등 예상치 못한 비용이 추가되면서 분양가는 더욱 치솟을 수밖에 없어 이러지도 저러지도 못하게 됐다.
용산역세권개발㈜ 관계자는 “당장 내년 말부터 오피스 등을 선분양해 공사비용을 조달해야 하는데 국내 경기가 ‘V자형’으로 살아나기 전에는 분양을 하지 못할 수 있다”며 “총 28조원의 사업비 중 글로벌 금융위기에 따른 자산가치 하락분 10%만 반영해도 3조원이 사라지게 된다”고 말했다.
■주민들 “보상가 낮추려는 의도”
용산국제업무지구에 편입된 서부이촌동 주민들도 용산역세권개발㈜의 사업성 악화 내용이 불거지자 “혹시 보상비가 줄어들지 않을까”하며 속을 태우고 있다.
서부이촌동의 부지 등 보상은 전체 2134가구의 절반 이상으로부터 동의를 얻어 도시개발구역 지정절차를 거쳐 내년 초부터 감정평가에 들어갈 예정이다.
단독주택 지분을 갖고 있다는 한 주민은 “시행사가 사업동의서를 돌리면서 3.3㎡당 1억원 이상씩 보상해주겠다며 동의를 얻어놓고 이제 와서 사업성 하락을 강조하고 있다”며 “이를 핑계 삼아 보상비를 낮추려는 의도가 아닌지 걱정된다”고 말했다.
또 서부이촌동 내 한 아파트에 거주하는 주민은 “사업성이 하락했다면 차라리 사업을 포기할 것이지 왜 사업성 운운하는지 모르겠다”며 “어차피 주민들 대다수가 반대하는 만큼 주민 동의절차를 중단하라”고 목소리를 높였다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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