서울시의 역세권 시프트(장기전세주택) 공급 제도를 도입한 지 올해로 2년째를 맞고 있지만 사업을 추진해야할 조합들이 시큰둥한 반응을 보여 사업 추진이 지지부진한 것으로 드러났다. 내년 상반기 공급 확대 제도를 염두에 두고 사업을 검토했던 역세권 재개발 조합들이 용적률 인센티브 등 활성화 방안의 수혜보다는 수익성 악화와 사업지연 등 부작용이 더 크다고 판단하고 있기 때문이다. 이에 따라 역세권 시프트를 적극 공급하겠다는 서울시의 계획도 난관에 봉착했다.
■"수익성 저하·사업 지연 등 부담"
1일 서울시 25개 자치구 및 주요 뉴타운사업지에 따르면 오는 2010년 3월 제3차 역세권시프트 확대공급방안 시행을 앞두고 역세권시프트 사업 추진을 검토했던 재개발·재건축 조합들이 '부정적'인 의견을 잇달아 내놓고 있다.
현재 역세권시프트로 지구단위계획이 진행 중인 곳은 지난 3월 제과업체인 오리온이 서울 용산구 문배동의 자사 부지를 역세권 시프트 사업지로 신청한 것이 유일하다.
특히 지난 6월 3차 확대방안 예고 이후 역세권시프트의 유망 사업지로 손꼽혔던 주요 재개발사업지의 조합들이 총회를 통해 속속 '사업불참'을 선언하고 있다.
마포구 북아현 1-3구역과 영등포구 신길 7·11구역 재개발 조합 및 추진위원회는 최근 정기총회를 열어 역세권 사업 추진을 철회했고 신길 5·8구역과 노원구 상계5구역 등도 조합원들의 이견으로 사업 추진이 불투명하다.
이처럼 역세권 재개발 조합과 추진위원회에서 시프트 건설을 외면하는 것은 수익성이 없다는 판단에서다. 현행 분양가상한제 아래에서는 일반분양가를 낮춰야 하는 데다 시프트가 들어오면 향후 주변의 일반 아파트 가격 형성에도 악영향을 미친다고 보고 있다.
북아현 1-3구역의 조합원인 김모씨는 "조합원 분양권의 웃돈은 일반분양가와 청약경쟁률이 높을수록 더 많이 붙는다"면서 "시프트가 들어서면 일반분양가는 낮아지고 선호도도 떨어져 두마리 토끼를 다 놓칠 수 있다"고 말했다.
지구단위계획을 다시 수립하는 데 따른 사업지연도 부담으로 작용하고 있다. 노원구 상계5구역의 한 관계자는 "일단 조합에서 신청서가 접수되면 구청 검토와 서울시 검토를 거쳐야 하는 등 짧게는 6∼8개월까지 더 걸린다"면서 "이 기간만큼 사업이 늦어지면 수익성도 그만큼 떨어지는 것"이라고 설명했다.
■"용적률 인센티브로 난개발 조장"
조합원들은 시프트를 짓는 대신 용적률 인센티브를 받아 재개발할 경우 자칫 과밀화에 따른 난개발로 주거환경이 되레 악화될 것이라고 우려하고 있다. 아파트 과밀 개발에 따른 교통난과 일조권 침해 등의 사례를 숱하게 봐 온 탓이다.
동작구의 한 지역주택조합 관계자는 "주거환경이 악화되면 자연히 아파트의 내재 가치도 줄어든다"면서 "초기 사업비를 아끼려다 나중에 시세 형성에 더 큰 악영향을 미칠 수 있다"고 말했다.
신길7구역의 경우 시프트를 들이는 대신 인센티브로 용적률을 60%정도 올려 받을 경우 주변 일조권에 영향을 미쳐 사업 자체가 어려워질 수 있다고 보고 있다.
조합원들은 시프트를 지을 경우 일반분양 주택과 혼재되는 것에도 상당한 거부감을 보이고 있다.
신길 7구역의 한 관계자는 "시프트가 있는 동과 그렇지 않은 동의 같은 아파트 가격이 차이가 있다"면서 "이같은 불균형이 조합에 발생하는 것은 막아야 하지 않느냐"고 말했다.
강서구 마곡지구의 한 조합에서는 조합원이 배정받지 않는 60㎡ 이하만 시프트로 지정해 일반분양과 라인을 분리하는 방안을 논의 중이다. 서울시의 장기전세 공급계획에 따르면 시프트를 기존의 임대아파트처럼 동을 분리하는 것은 불가능하다.
역세권시프트 건설을 놓고 해당 구청도 시큰둥한 분위기다. 주민들의 요구에 맞춰 해당 부지의 사업성을 다각도로 검토하고 있지만 역세권시프트에 알맞는 부지를 찾기 힘들기 때문이라는 것이다.
금천구는 지하철 1호선 석수역 인근 시흥3동을 역세권 시프트 단지로 개발을 검토하고 있지만 지난 10월 존치관리구역으로 결정, 고시가 난 상황이어서 노후도를 역세권시프트 규정보다 더 완화하지 않는 이상 사업 진행이 불가능하다고 보고 있다.
한편 지난 3월 대상지역을 대폭 확대하는 내용의 2차 방안 발표 이후 용산구의 문배지구에 이어 동작구 노량진동의 지역주택사업조합과 양천구, 중랑구 등 4곳의 사업지가 역세권 시프트를 검토 중이다.
/mjkim@fnnews.com 김명지기자
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