부메랑 된 다운계약서.. 세입자에 ‘뒤통수’

상가 임대차 시장에서 다운계약서가 성행하면서 소유자와 세입자 간 분쟁이 발생하거나 적발돼 과징금을 무는 사례가 최근 늘고 있다. 상가 임대차 다운계약은 상가 소유자가 절세를 위해 세입자와 합의를 통해 임대차 계약서를 이중으로 작성하는 것이다.

다운계약서를 쓸 경우 상가 소유자는 월세 수입을 실제보다 적게 신고해 세금을 줄일 수 있다. 세입자는 다운계약서를 써 주는 대신 5년 또는 10년간 장기계약을 하거나 월세를 주변시세보다 다소 싸게 낼 수 있다.

그러나 임대차계약 갱신 때 세입자가 이를 문제 삼거나 세무당국으로부터 적발될 경우 수익의 최대 90% 이상을 과징금으로 부과받게 되므로 주의해야 한다.

■세금 줄이려다 세입자에 발목

7일 부동산업계에 따르면 다운계약을 통해 세금을 적게 내온 김씨는 세입자의 폭로 협박에 이러지도 저러지도 못하는 형편이다. 이처럼 갈등이 지속되는 경우 대부분 상가 소유자가 세입자와 협상한 끝에 양측이 다시 합의해 계약을 갱신하는 경우가 많다.

경기 안산시의 한 상가를 소유하고 있는 이 모씨의 경우도 이와 비슷한 상황에 처해 당혹해 하다 최근 기존 세입자와 계약을 갱신했다.

이씨는 월세 500만원을 300만원으로 낮춰 신고했지만 5년 후 상가 가치가 올라 임대료를 3∼4배 이상 주겠다는 사람과 재계약하려 하자 세입자가 다운계약서 폭로를 빌미로 계약 갱신을 요구한 것.

이씨는 “처음엔 세금을 덜 내기 위해 다운계약서를 사용해 수익을 낸다고 생각했으나 향후 상가가치가 오르고 나니 오히려 기존 세입자가 ‘갑’의 위치에 서 있었다”면서 “향후 재계약을 할 때도 역시 ‘을’이 될 것을 생각하니 울화가 치민다”고 말했다.

■10년간 적발위험 안고 살아야

문제는 다운계약서를 쓰는 경우 세입자의 입만 막아서만 끝나지 않는다는 것. 주변시세보다 월세수입이 과도하게 낮을 경우 세무당국에 적발될 위험이 커 엄청난 과징금을 부과받을 수 있다는 지적이다.

장기간 탈루사실이 적발되지 않더라도 한 번 적발되면 그 이전의 탈루사실까지 모두 조사해 과징금이 부과된다.

상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “다운계약을 통한 탈루 사실이 적발될 경우 기존 탈루 원금을 모두 토해 내는 동시에 종합소득세의 40%를 가산세로, 납부 불성실 가산세를 연간 약 10%씩 각각 부과받는다”면서 “최근엔 세입자들이 권리금을 못받을 경우 이 다운계약서를 미끼로 협상하는 경우가 많아 상가 소유자들은 임대차 계약 때 정상적으로 계약하는 것이 현명하다”고 조언했다.

/[e-mail] 김성환기자