전문가들은 재개발·재건축사업에 공공관리자제도를 도입하면 공공의 관리·감독 기능이 대폭 강화돼 조합의 독단적이고 폐쇄적인 운영을 막는 것은 물론 조합 비리도 근절할 수 있을 것이라고 입을 모은다. 더 나아가 공공관리자의 개입을 예정구역지정 단계에서부터 사업시행인가, 시공, 입주, 조합청산 등 전 과정으로 확대할 필요가 있다고 전문가들은 제안한다.
■공공관리자제도 전국 확대…제도개선 시급
8일 부동산업계에 따르면 전문가들은 재개발·재건축 조합의 밀실·파행·독단 운영을 막기 위해 서울은 물론 전국으로 공공관리자제도를 확대 적용하고 공공관리자의 개입 범위도 모든 과정까지 확대해야 한다고 주장한다.
예스하우스 전영진 사장은 “재개발·재건축 사업을 둘러싼 고질적인 비리나 폐쇄적이고 파행적인 조합운영을 막기 위해서는 서울시가 도입한 공공관리자제도를 적극 확용할 필요가 있다”면서 “공공관리자제도는 조합 운영의 투명성 확보는 물론 전체적으로는 사업추진 속도를 높이고 불필요한 비용을 줄임으로써 분양가를 낮추는 데도 큰 효과가 있다”고 말했다. 전 사장은 특히 “재개발 사업장의 고분양가는 지분쪼개기부터 시작되고 이는 조합원의 추가 분담금 부담을 줄이기 위한 일반 분양물량의 고분양가 책정으로 이어진다”면서 “지분쪼개기가 대부분 정비구역 지정 이전에 이뤄지는 만큼 공공관리자의 업무 범위를 정비구역 지정 이전인 예정구역 지정 단계로 앞당길 필요가 있다”고 강조했다.
현도컨설팅 임달호 사장은 “공공관리자제도가 정착되기 위해서는 정부 차원의 관련법(도시 및 주거환경정비법) 상에 공공관리자제도를 명문화하는 게 시급하며 이 과정에서 공공관리자의 관리·감독 범위를 사업 종료 시점까지 전 과정으로 확대해야 한다”고 주장했다.
■조합운영 과정 인터넷 공개 대폭 확대
전문가들은 조합의 독단적이고 파행적인 운영을 막기 위해서는 현재 유명무실화돼 있는 ‘조합업무 인터넷공개 의무화’ 제도를 잘 활용해야 한다고 지적했다. 예스하우스 전 사장은 “지난해부터 조합의 모든 업무를 인터넷을 통해 조합원들이 알 수 있도록 하고 있지만 조합이 이를 거부해도 형사처벌 등 마땅한 규정이 없어 잘 지켜지지 않고 있다”며 “더구나 지자체들이 홍보를 거의 하지 않아 조합원들도 이런 규정이 있는지조차 모르는 경우가 많다”고 말했다. 그는 “서울시가 공공관리자제도를 통해 인터넷공개를 추진하고 있지만 이를 보다 강화해 서울 전역을 한 개의 사이트로 운영하도록 해야 한다”며 “서울시에서도 적극적인 홍보를 통해 조합원뿐 아니라 투자자들에게도 이 사이트를 개방할 필요가 있다”고 조언했다.
■재개발·재건축 지분 거래 청약통장으로
재개발·재건축 등 도시정비사업의 선진화를 위해서는 지분거래에 청약통장제도를 도입해야 한다는 주장도 제기됐다. 재개발·재건축 지분을 거래할 때 청약통장을 보유한 사람에게만 거래를 할 수 있도록 하자는 것이다. 이렇게 하면 실수요자와 합법적인 투자자만 접근이 가능해져 잦은 손바뀜으로 인한 투기를 차단할 수 있고 사업성도 높아져 사업추진이 빨라지고 고분양가 등 부작용을 차단할 수 있다는 것이다. 전 사장은 “청약통장제도를 활용해 도시재정비기금을 만들고 이 기금을 활용해 재정비 조합에 초기자금을 지원하면 자금 부족으로 발생하는 고질적인 비리도 차단할 수 있다”며 “이는 도심 주요 지역에서 공급되는 일반 주택의 분양가를 낯추고 주변 집값을 안정시키는 요소로 작용할 수도 있다”고 설명했다.
■재건축 선분양 형식으로 도입도 검토
조합(원) 부담을 일반분양가에 전가하는 것을 막기 위해 재건축 일반분양분에 대해 선분양을 의무화할 필요가 있다는 의견도 제시됐다. 재건축단지의 후분양제가 지난해 11월 이후 폐지됐지만 대대수 조합들이 조합원의 이익을 극대화하기 위해 후분양 형식을 유지할 가능성이 높기 때문이다.
현도컨설팅 임 사장은 “재건축 사업의 경우 기존 주택이 멸실되는 시점에서 공급되는 시점까지 최소 3년 정도 소요되는 만큼 재건축사업은 현재의 공급부족과 겹쳐 수요자들에게 심리적인 불안을 줄 수 있다”고 말했다. 그는 “이에 따라 시장에서의 공급부족에 따른 심리적 불안을 잠재우기 위해서는 보금자리주택처럼 재건축 일반 분양 시기를 앞당기도록 법제화할 필요가 있다”고 주장했다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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