■20∼30대, '가장 먼저 내 집 마련 준비'
첫 월급을 받기 전부터 내 집 마련을 위한 구체적인 계획을 세우고, 그 계획을 중단 없이 실행해 달성하겠다는 단단한 각오를 다져야 한다.
즉 종잣돈은 어떤 방법으로 만들 것인가. 어떤 대출을 이용할 것이며, 자신의 소득으로 이자는 어느 정도까지 감당할 수 있을 것인가. 신규 아파트를 청약할 것인가 아니면 기존 아파트 또는 단독주택을 매입할 것인가 또는 경매, 재개발, 재건축 등의 방법을 이용할 것인가 등 대안별 비교·분석을 통해 철저한 계획을 세워 실천해 나가야 한다.
내 집 마련 계획을 세웠다면 다음은 자신의 재산 현황, 즉 재무상태표를 만들어 보아야 한다. 현재 내가 가진 재산은 얼마이고, 내가 감당할 수 있는 대출규모는 얼마나 되는지 파악해야 구체적이고 현실적인 계획을 세울 수 있기 때문이다.
■40∼50대 '안정적인 투자 전환'
40∼50대 때는 자녀가 있는 시기이므로 중대형 주택의 필요성을 크게 느끼게 된다. 그리고 주택 입지를 선정하는 데 있어서 자녀의 학군이나 주위 사람들의 평판이 좋은 지역을 중요한 기준으로 생각하는 경우가 많다. 40∼50대는 가장 왕성하게 경제활동을 하는 시기로 그만큼 소득도 늘어나기 때문에 여유자금 활용에 대한 고민을 많이 하게 된다. 예전에는 이러한 여유자금으로 주택을 여러 채 구입하는 경우가 많았으나 이제는 어려워졌다. 주택가격 상승률이 예전만 못하고, 여러 채 보유하는 경우 양도소득세가 고율로 부과되면서 세후 수익률이 떨어졌기 때문이다.
뿐만 아니라 3주택 이상 다주택자에 대해서는 전세보증금에 대한 소득세 과세까지 시행되어(2011년 1월부터 시행) 다주택자의 세부담은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 전세보증금 과세는 9억원 초과 1주택 및 2주택 이상 소유자의 월세 임대에 한해 소득세를 부과하던 것을 전세 임대까지 확대했다는 데 의미가 있다.
결국 예전처럼 여유자금과 전세보증금을 가지고 두번째, 세번째 주택을 구입하는 시대는 이제 막을 내렸다는 결론을 얻을 수 있다. 40∼50대에는 항상 은퇴 이후의 삶을 염두에 두고 철두철미하게 위험에 대비한다는 마음으로 투자 포트폴리오를 세워야 한다. 이 시기의 투자 성패가 노후생활의 질을 좌우한다.
■60대 이후 '안정적인 현금흐름에 초점'
실질적인 은퇴 생활이 시작되는 60대 이후가 되면 일을 해서 얻는 소득이 없어진다는 전제하에 자산 포트폴리오를 조정해야 한다. 60대 이후를 맞이하는 가장 합리적인 방법은 자녀들이 결혼해서 분가하면 보유하고 있던 큰 집을 팔아서 부부가 살기에 적당한 크기의 집으로 이사해 현금비중을 늘리는 것이다.
소형 주택으로 갈아타면서 생긴 여유자금을 운용할 때는 무엇보다 변동성이 큰 투자를 하거나 환금성이 약한 자산(토지 등)에 투자하는 것을 경계해야 한다. 투자처로는 유동성이 높은 고금리 예금, 원금이 보장되는 투자형 상품(원금보장형 ELS 등) 등의 금융상품과 장수의 위험에 대비할 수 있는 종신연금을 꼽을 수 있다. 안정적인 현금흐름을 만들기 위해 가입 한달 후부터 종신토록 연금을 받을 수 있는 즉시연금 또한 노후 포트폴리오에 편입할 수 있는 좋은 상품이라 할 수 있다. 작은 임대용 건물을 구입해 거기서 나온 임대수입으로 노후생활을 해야겠다고 생각하는 사람도 있는데 대표적인 4가지 위험요소를 고려해야 한다. 첫째 예상했던 임대료가 매달 제 날짜에 들어오지 않을 위험, 둘째 예상치 못한 상권 변화, 셋째 임대용 건물의 노후화에 따른 위험, 넷째 부동산 보유단계별로 발생하는 세금과 중개인비용 등을 고려해야 한다.
/toadk@fnnews.com김주형기자
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