현재 땅값은 공시지가로, 단독주택 및 공동주택은 공시가격으로 각각 명확한 기준에 따라 가격을 조사해 시장가격을 제대로 반영하고 있지만 오피스텔이나 상가는 가격 산정 방식이 주먹구구식이어서 거래나 과세 등에 기준을 삼기 어렵다.
앞으로 오피스텔과 상가 등 비주거용 건물에도 개별 공시가격이 산정되면 이들 부동산 보유자들의 세 부담에 희비가 엇갈릴 전망이다.
■조세형평성 확보·가격체계 일원화
현재 정부가 매년 개별가격을 산정해 공시하고 있는 부동산은 토지와 단독주택, 공동주택 등 3종이다. 땅값은 표준지공시지가를 산정한 뒤 이를 토대로 개별공시지가를 산출한다.
이에 비해 오피스텔 가격은 토지에 대해 개별고시를 한 가격과 건물 자체에 대한 기준시가를 합산해 산정하고 이를 토대로 세금을 부과한다. 건물 기준시가는 국세청이 산정하고 행정안전부 산하 지방자치단체에서는 건물의 위치와 용도, 경관에 대한 각종 지수를 감안해 최종 부동산 가격을 산출한다. 이처럼 오피스텔과 상가의 가격을 산출하는 과정에 여러 부처가 개입하면서 일관성이 결여되고 가격 산정의 정확성이 떨어질 수밖에 없다.
더 심각한 문제는 이렇게 뽑아낸 부동산 가격이 한 개 빌딩에 위치한 모든 부동산에 동일하게 적용되고 있다는 점이다. 상가건물의 경우 지하 1층에 위치한 상가에 비해 지상 1층에 위치한 상가의 시장가격이 훨씬 높은 데 동일가격으로 정하다 보니 지하 1층 상가 소유주와 지상1층 상가 소유주가 내는 보유세는 똑같다.
하지만 개별공시가격제도가 도입되면 앞으로 지하 1층 상가 가격은 현재보다 낮게 책정되고 지상 1층 상가는 높게 책정되는 등 가격산정의 왜곡현상이 해소된다. 오피스텔이나 상가 모두 기준층을 중심으로 한 건물에서도 층과 향, 규모 등에 따라 가격이 다르게 매겨지게 된다.
국토부는 개별공시가격 제도를 우선 오피스텔과 상가건물에 적용하고 공장과 창고 등에 대한 개별공시가격 적용 여부는 추후 논의를 거쳐 결정할 방침이다.
■관계부처 합의 여부가 관건
국토부가 오피스텔과 상가에 대해 개별공시가격 도입을 위한 준비를 마쳤지만 넘어야 할 산도 많다.
우선 관련 부처 간 의견이 제대로 조율될 수 있을지가 최대 관건이다. 이 제도가 시행되면 한국감정원이 모든 개별가격에 대한 전수조사와 가격 산정업무를 도맡아 처리하게 된다.
이 경우 현재 이 업무를 맡고 있는 행정안전부 산하 각 지방자치단체의 관련 담당자와 국세청의 업무 역할이 사라져 부처 협의 과정에서 적잖은 진통이 예상된다. 기획재정부 입장에서는 오피스텔과 상가에 대한 개별공시가격이 도입되면 세수가 현재 방식보다 줄어들 경우 쉽게 받아들이기 어려울 것으로 예상된다.
하지만 오피스텔과 상가 공급이 갈수록 늘고 있는 점을 감안할 때 과세형평성과 행정 일관성 확보에 대한 요구가 거세질 것으로 보여 무조건 반대만 할 수 없을 것이라는 게 전문가들의 견해다.
국토부 관계자는 "비주거용 건물에 개별공시가격 도입 방안을 마련하는 과정에서 국세청 등과의 협의를 벌여온 만큼 제도 도입에 따른 공백이나 큰 혼선은 없을 것"이라고 설명했다.
/jjack3@fnnews.com조창원기자
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