목욕탕, 사무실로 변경 '높은 임대수익률' 각광'

　#. 지난해 8월 법원 경매에서 낙찰된 서울 구로구 구로동 A주상복합 지하 1층 사우나(전용 1186㎡)는 지금은 사무실로 탈바꿈했다. 낙찰자가 임대수익을 목적으로 목욕탕시설을 저가에 낙찰받아 3개월 만에 사무실로 리모델링했기 때문이다. 낙찰가는 13억2500만원으로 감정가(38억원)의 35% 수준이다. 수차례 유찰로 경매 최저가가 9억1200만원까지 떨어진 상태에서 가격메리트가 높아지면서 그나마 낙찰가격이 올라간 것이다.

　1일 부동산업계에 따르면 최근 경매시장에서 목욕탕이 틈새 투자 상품으로 각광받고 있다.

용도변경을 통해 사무실 등 수익형부동산으로 개조하면 짭짤한 임대수익을 거둘 수 있기 때문이다. 대부분 입찰경쟁률이 낮고 낙찰가율이 30∼40%에 불과해 목욕탕 시설만을 낙찰받는 전문가들도 있다. 유치권 등 권리관계가 복잡하게 얽힌 물건은 피하고, 리모델링 등 보수비용 등을 감안해 접근할 경우 연 10% 이상의 높은 임대수익률을 거둘 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

　■경락 후 수익형 개조 유행

　지지옥션에 따르면 서울·수도권 기준으로 올해 목욕탕시설(목욕탕, 사우나, 찜질방) 경매예상물건 수는 월 평균 38건으로 지난해(46건)보다 크게 줄었다. 지난해 12월 한 달 동안 경매에 부쳐진 목욕탕시설은 35건으로 전년 동기 53건에 비해 34% 줄었다. 올해 1월에는 30건의 목욕탕시설이 경매에 나온다.

　지난 2010년에 목욕탕업계 구조조정으로 경매물건이 크게 늘었다가 지난해부터는 감소하는 추세다. 낙찰가율은 대부분 30%대로 낮다.

　경매컨설팅업체 참좋은부동산경제연구소 이영진 대표는 "목욕탕을 낙찰받은 뒤 사무실 등 수익형부동산으로 개조하려는 경매 투자자들이 많다"며 "목욕탕은 보일러, 배관 등 설비가 고가지만 다양한 용도로 쓸 수 없는 데다 보수, 철거, 리모델링 비용 등을 모두 감안해야 하기 때문에 낙찰가율이 낮다"고 설명했다. 그는 "건축법상 목욕탕시설을 2종 근린생활시설인 사무실로 바꾸기 위해서는 관할구청에서 용도변경을 허가받아야 한다"며 "주거시설을 상업시설로 변경하는 것은 어렵지만 목욕탕을 사무실로 바꾸는 것은 어렵지 않다"고 덧붙였다.

　지지옥션 남승표 선임연구원은 "추가비용을 감안해도 낙찰가격이 감정가의 절반 수준이어서 목욕탕만을 낙찰받는 경매전문가도 있다"며 "대다수 목욕탕은 층고가 높아 시설을 철거하더라도 보일러, 바닥 등은 그대로 둔 채 바닥 위에 배관 등을 다시 깔고 기계설비는 요즘 금속값이 비싸 업자들이 오히려 돈을 주고 가져가기 때문에 철거비용 부담은 크지 않다"고 설명했다.

　■입지·투입비용 등 고려해야

　수익형 부동산에서 가장 중요한 것은 임대수익률이다. 낙찰가율이 낮더라도 입지나 건물상태에 따라 철거, 리모델링 등 추가로 들어가는 비용이 다를 수 있기 때문에 현장점검은 필수다. 여기에 채권자가 법으로 정한 담보권을 행사하기 위해 신고한 유치권도 골칫거리 중 하나다.

　지지옥션 남 연구원은 "경매에서 투자자들이 가장 꺼리는 게 유치권인데 이는 채권자가 신고만 하면 거의 받아준다"며 "목욕탕 경매물건 중 기계설비 업자가 유치권을 걸어놓은 것은 대부분 법적 유치권 성립이 안 되는 경우가 많다"고 말했다.

[e-mail] 오승범 기자