7일 인천시 등에 따르면 인천지역 공공기관 중 토지리턴제로 땅을 매각했거나 매각 검토 중인 기관은 인천시, 인천도시공사, 인천테크노파크(인천TP) 등 모두 3곳이다.
토지리턴제는 미분양 용지 계약자가 일정 기간 후 계약을 해지하더라도 계약금과 중도금(이자 포함)을 반환하도록 한 제도다.
인천시는 지난해 9월 송도6·8공구 부지 3개 필지 34만7036㎡를 매각하면서 토지리턴제를 처음 도입했다. 당시 우선 협상대상자로 선정된 ㈜교보증권 컨소시엄을 비롯해 사업 추진 의사를 보인 8개 제안업체 대부분이 인천시에 토지리턴제를 제안했다.
교보증권 컨소시엄은 매매대금 8520억원의 95%인 8094억원을 선불로 내고, 3년 뒤 이익이 없을 것으로 판단하면 땅값과 연이자 4.4%를 인천시로부터 되돌려 받기로 했다.
인천도시공사도 쉽게 현금을 확보할 수 있는 토지리턴제를 활용해 재정난을 타개하고 있다.
인천도시공사는 지난해 말 청라국제도시 A12단지 8만2896㎡를 교보증권에 2300억원에 매각했다. 오는 2014년 7월 토지 구매자가 리턴권을 행사할 수 있다는 조건이 붙었다.
영종하늘도시 A27 공동주택용지 9만170㎡도 같은 방식으로 팔렸다. 예정가격은 1561억원이었지만 구매자는 되레 1800억여원을 지급했다. 리턴 예정 시기는 오는 2014년 8월, 이자는 연간 4.75%이다.
인천TP도 송도사이언스빌리지 일부를 토지 리턴제로 매각하는 방안을 검토 중이다. 현재 NH농협은행 측이 3000억원 규모를 인천TP에 제안하고 있는 것으로 알려졌다.
토지 구매자들은 대부분 리턴권을 담보로 어음 등 금융상품을 발행해 수수료와 함께 인천시와 인천도시공사의 리턴 보장 금리와 발행금리의 차액을 수익으로 챙겼다.
송도6·8공구와 A12단지를 사들인 교보증권은 리턴권을 담보로 '자산담보부 기업어음(ABCP)'을 발행했다. 각각 9600억여원, 2400억여원 규모다. A27단지도 어음 발행이 이뤄진 것으로 알려졌다.
토지리턴제 방식으로 계약을 하면 토지 구매자는 통상적으로 토지 대금의 95%를 선납하게 된다. 대신 토지 구매자가 사업의 수익성 등을 따져 약정기간 내 땅을 개발하지 않으면 인천시와 인천도시공사에 땅을 되팔 수 있다. 토지 구매자 입장에서는 부동산 경기 침체로 인한 개발위험 부담을 줄일 수 있는 장점이 있다.
반면 토지 매각자는 일시에 대규모 자금을 확보할 수 있는 이점이 있지만 토지 구매자가 분양대금 반환을 요구해 올 경우 원금과 이자를 모두 감당해야 한다.
인천지역 공공기관은 2~5년 뒤 토지 계약 만기일 도래 시 부동산 시장이 활성화 되지 않을 경우 토지 구매자가 리턴권을 행사해 계약을 해지할 가능성이 높아져 현재보다 더한 재정부담으로 돌아올 수도 있다.
인천시와 인천도시공사로부터 토지를 구매한 업체가 리턴권을 행사하면 지역 공공기관들은 오는 2014년에 1조3000억원 이상을 갚아야 한다.
한편 한국토지주택공사(LH)는 지난 2009년 3월부터 2010년 5월까지 토지리턴제로 33만5000㎡를 4340억원에 매각해 2150억원의 땅이 되돌아왔다. LH는 지난해 토지리턴제를 중단했다.
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