29일 건설부동산업계에 따르면 섹션오피스는 지난 2003~2004년 유망한 분양 상품으로 등장한 바 있다. 서울 강남의 한신인터밸리, 금강타워, 랜드마크빌딩 등이 대표적이다.
섹션 오피스는 투자 진입 장벽이 낮다는 것이 강점이다. 일반적으로 빌딩은 적게는 50억원 이상, 많게는 수백억 원대에 매매가 이뤄지는 반면 섹션 오피스는 건물의 일부 구획만을 매입하기 때문에 투자금액이 3억~4억원 등으로 대폭 줄어든다.
업무에 불필요한 시설이 없기 때문에 임대가 유리하며 임대 방식도 다양한 편이다. 하나의 구획에 1개 기업을 임대하는 방식부터 대규모 사무실이 필요한 업체에 오피스 소유자들이 함께 여러 구획을 임대하는 경우도 있다.
매매 가격은 위치에 따라 천차만별이지만 주로 강남 일대 물건은 3.3㎡당 매매가가 연면적 기준으로 1200~1600만 원 수준이다. 강남의 대표적인 섹션 오피스빌딩인 랜드마크빌딩이나 한신인터밸리의 경우 전체 일괄매각일 경우 3.3㎡당 매매가가 2000만원이 넘지만, 섹션 오피스의 경우 매매가가 그 보다 30% 이상 낮은 수준에서 형성된다.
빌딩컨설팅업체 프라퍼트리의 고신 대표는 "강남 일대 일반 상가나 오피스텔의 평균 수익률이 4~5%대에 그치는 데 반해 섹션 오피스들은 6~7%가 대부분"이라며 "수익률은 좋은데 물건이 귀하다보니 좋은 매물 찾기가 쉽지 않다"라고 말했다.
투자에는 위험요인도 있다. 우선 오피스 임대시장의 침체국면이 심상치 않다. 지난해 이후 서울지역 공실률 상승과 임대료 하락은 기조적 현상으로 굳어지고 있다.
이에 따라 투자에 앞서 현재 공실 여부 뿐만 아니라 향후 예상 공실까지 점쳐봐야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 또 주변 빌딩의 공실률도 점검할 필요가 있다. 고 대표는 "핵심은 임차 수요가 얼마나 안정적이냐 하는 것"이라며 "지역적으로는 강남권이 유리하며, 인근 오피스빌딩의 공실률이 낮은 곳의 물건에 투자하는 게 실패를 줄이는 방법"이라고 말했다. nvcess@fnnews.com 이정은 기자
섹션 오피스 투자 10계명 <자료: 프라퍼트리>
1. 입지가 좋은 곳, 미래 발전 가능성이 높은 지역에 투자하라.
2. 오피스 투자 수익률의 핵심은 공실률이다. 현재 공실 상태 점검은 기본이고 향후 예상 공실, 주변 오피스 공실까지 분석해야 한다.
3. 매입할 해당 구획뿐 아니라 섹션 오피스 전체의 임차인을 분석하라. 금융회사, 중견기업 등 우량 임차인이 많은 오피스를 선택하라.
4. 관리 실태를 점검하라. 관리회사가 임대 등 제반 관리를 해주는 빌딩이 편리하다.
5. 빌딩 시장의 차별화·양극화 현상을 감안할 때 강남, 도심 등 인기지역을 선택해야 리스크를 줄일 수 있다.
6. 보수적 자세로 투자에 임하라. 빌딩 가격이 IMF체제 이후처럼 V자형 상승은 힘든 상황이라는 점을 유념해야 한다. 자본이득에 대한 기대치를 낮추라.
7. 레버리지 비중을 낮추고 여유 자금으로 투자해야 한다. 차입금 위주로 투자하는 것은 상당한 리스크를 수반하게 된다.
8. 빌딩의 하자를 꼼꼼히 점검해야 한다. 이러한 물리적 분석을 제대로 하지 않으면 향후 보수비용이 많이 들어갈 수 있다.
9. 법적 권리관계를 잘 파악해야 한다. 등기부상 권리관계 및 임대차계약·토지이용계획확인원 등 공적 장부에 대한 법적 검토는 필수다.
10. 물리적 감가상각뿐만 아니라 경제적·기능적 감가상각에 따른 위험을 최소화하기 위한 장치를 검토 과정에 포함해야 한다.
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