서울 '강남권 대규모 재건축' 이점을 안고 있는 서초구 '방배5구역 단독주택재건축'사업 참여에 신중한 입장을 보이던 상당수 건설사들이 한달 앞으로 다가온 입찰을 앞두고 적극성을 띄고 있다.
지난해 10월 조합측이 사업을 지분제 방식으로 최종 결정, 입찰지침서를 공개하자 강남권 재개발 사업이지만 건설사 입찰참여 포기 가능성도 점쳐졌다. 그러나 조합측이 무상지분율을 130~140% 수준으로 검토한다는 사실이 알려지면서 '수익도 가능하다'고 판단한 건설사들의 수주전이 치열하게 전개될 전망이다.
조합측이 검토 중인 무상지분율은 주택시장이 불황인 현재로서는 다소 높은 지분율이지만 강남권 분양률을 감안할 때 결코 불리하지만은 않다는 게 업계의 판단이다.
앞서 지분제 방식으로 사업을 추진했던 서울 고덕주공 6·7단지의 경우 입찰에 참가한 건설사가 160~170% 상당의 무상지분율 공약으로 수주에 성공했지만 경기악화 등으로 사업에 차질을 빚었다.
지분제는 시공사가 조합원에게 신축 아파트 일정 비율을 무상으로 제공하되 미분양이 발생하면 '대물변제'형식으로 사업 손실을 함께 떠안는 사업방식이다. 일반분양 수익을 건설사가 100% 가져가되 분양은 전적으로 책임을 지는 구조이고 도급제는 시공사가 단순 공사비만 챙기는 것이다.
■건설사, 사업참여 급선회. 왜?
26일 건설업계와 부동산 업계 등에 따르면 서초구 방배2동 946의 8 일대 방배5구역은 단독 및 연립주택, 상가 등 694개동 규모의 재개발 사업지로, 지하3층~지상32층 공동주택(아파트) 44개동, 총 2557가구와 상가 등 복리시설이 들어설 예정이다. 공사비는 6700억원 규모다.
지분제라는 리스크에도 지난해 분양 열풍이 불었던 강남권 재건축 사업 기대감과 최근 부동산 경기개선 분위기 등을 고려해 건설사들이 방배5구역의 시공사로 선정되기 위해 치열한 물밑 경쟁을 벌일 것으로 예상된다.
GS건설, 대림산업, 롯데건설, SK건설 등이 수주전에 적극 나서고 있으며 현대건설은 신중한 입장에서 수주 참여에 무게를 두고 있는 것으로 알려졌다. 반면 삼성물산, 대우건설, 현대산업개발, 포스코건설 등은 '상황 관망중' '입찰 검토 중'이라는 입장이다.
수주전에 적극적인 GS건설은 현장에 사무실을 마련, 홍보에 열을 올리고 있다. GS건설 관계자는 "강남 재개발이라는 기대감 뿐 아니라 사업성도 있다고 판단, 수주에 총력전을 펴고 있다"며 "대부분 건설사도 수주 참여에 적극적인 것으로 안다"고 말했다.
대림산업 관계자는 "지분제라 해도 분양가를 최고·중간·최저가를 제시할 수 있어 분양가가 단일 가격으로 확정된 '확정지분제'보다는 리스크가 적다고 판단, 입찰을 준비 중"이라고, SK건설 관계자도 "분양가가 확정된 지분제 방식에 비해 완화된 조건이어서 소극적인 건설사들도 최근 수주전에 나서고 있으며 일부 건설사는 물밑작업 등 갈수록 경쟁이 치열해지고 있다"고 전했다.
롯데건설 관계자 역시 "강남권 랜드마크 규모인 이 사업에 적극적일 수 밖에 없는만큼 수주경쟁이 뜨거워지고 있다"고, 현대건설 관계자는 "참여하는 방향으로 가닥을 잡고 있으며 건설사들이 단독입찰 보다는 컨소시엄을 구성, 사업에 참여하려는 것 같다"고 말했다.
■무상지분율 최소 135%.…수주 치열할 듯
지분제 방식 특성상 시공사 선정의 주요 키워드는 무상지분율과 분양가다. 일반 분양가가 높은 경우 건설사 수익이 증가하기 때문에 조합이 요구하는 무상지분율도 상승하기 마련이다. 현재 조합측은 조합원들의 무상지분율을 인근에 위치한 '방배 롯데캐슬아르떼' 수준으로 검토하는 것으로 알려졌다. 이 경우 무상지분율은 130~140%대에 이를 것으로 추정된다.
조합 관계자는 "무상지분율은 조합원마다 생각이 달라 단정 못하지만 2-6구역 방배롯데캐슬아르떼가 135%였기 때문에 최소 그정도는 돼야 한다"며 "과거 다른 지역처럼 160%가 될 경우 착공이 안되기 때문에 그런 사업을 원치는 않는다"고 밝혔다.
한 건설사 관계자는 "각종 정보를 취합, 검토한 결과 조합이 고려 중인 무상지분율은 현 상황에서 나쁘지 않은 것 같다"고, 다른 관계자는 "향후 건설사들의 치열한 수주 각축전이 예상된다"며 "수익이 난다고 장담할 수 없으나 강남권이라는 메리트를 무시하지 못할 것"이라고 말했다.
방배5구역 재건축 사업 입찰은 내달 21일, 시공사 선정은 4월 5일 결정된다.
pio@fnnews.com 박인옥 고민서 기자
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