헌재 ‘건물 임대차 최대 존속기간 20년’ 위헌 결정 영향

헌법재판소가 최근 건물 임대차 계약의 최대 존속기간을 20년으로 정한 민법 규정에 대해 '위헌'으로 결정함에 따라 향후 상가 등 건물임대차 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.

업계 전문가들은 이번 결정으로 임대차시장이 유연화되고 신축 빌딩이 경우 투자유치에도 유리해져 개발이 촉진되는 등 긍정적인 면이 많다고 평가했다.

■장기임대차로 임대시장 유연화

2일 법조계에 따르면 헌법재판소는 최근 건물 임대차계약의 존속기간을 20년 이하로 한정한 민법 제541조 1항이 헌법에 위배된다고 결정했다.

이에 따라 앞으로는 20년 이상의 장기 임대차 계약이 가능해졌다. 기존 대법원 판례는 해당조항을 당사자의 의사 여부와 관계없이 강제적으로 적용되는 '강행규정'으로서 인정해 왔다. 이 때문에 20년 초과 임대차를 원할 경우 초과된 기간에 대해 임대인에게 추후 반환 요구를 하지 않겠다는 약정을 별도로 맺는 식의 우회적인 방법을 취할 수밖에 없었다.

그러나 헌법재판소는 이 조항이 '과잉금지원칙을 위반해 계약의 자유를 침해한다'고 판단했다. 임대차 계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 주체와 방법 등을 정하는 것으로 충분히 우려를 불식시킬 수 있기 때문이다. 20년 초과 계약을 한 뒤 영업 전망에 따라 임대인이 20년 초과부분의 무효를 주장하거나 임차인이 임대료 인상을 요구하는 등 해당 조항을 악용할 여지가 있다는 것도 이유 중 하나다.

법무법인 광장의 곽중훈 변호사는 "이번 결정에 따라 20년을 초과하는 장기간의 임대차계약 체결이 가능해 향후 더욱 다양하고 유연한 부동산 거래 및 임대차 계약 구조를 설계할 수 있다"고 전망했다.

부동산써브 정태희 연구팀장도 "상가나 대형마트 등을 운영하는 기업들이 더욱 안정적으로 기업을 운영하고 장기간 영업 활동을 유지할 수 있는 초석이 마련됐다"고 설명했다

■개발 사업 촉진 '청신호'

투자유치 활성화로 개발 사업이 촉진될 것이라는 견해도 많다.

일반적으로 토지소유자가 부지에 건축물을 짓는 등 개발을 하기 위해선 돈이 필요하기 때문에 최근에는 선납받은 임대료로 건축을 시행하는 개발 사업이 많다. 이번 헌재 결정으로 20년을 초과하는 계약을 통해 거액의 임차료를 선납받을 수 있게 되고 이렇게 되면 개발사업 자금조달이 원활해져 개발사업이 활성화될 것이라는 게 그 이유다. 부동산 전문 이승주 변호사는 "장기계약을 통해 임차인의 경우 계약 만료에 따른 이사부담을 들고 안정적인 영업을 통해 수익을 기대할 수 있고 임대인은 거액의 선납금 받아 별도의 대출 부담을 줄이면서 개발 사업을 더욱 쉽게 진행할 수 있을 것"이라고 말했다.

[e-mail] 이다해 기자