건물 통째 재임대 '마스터리스' 확산

공실없고 안정적인 수익 가능.. 상업시설.임대주택 등 확산
코엑스몰도 같은 방식 운영.. 인천 도화, 서울 서대문 등
마스터리스 잇따라 도입

인천 남구 도화 '앨리웨이 인천' 조감도

부동산 시장에서 통임대 후 재임대하는 운영 방식인 '마스터리스'의 확산이 본격화되고 있다.

변수가 많은 시장에서도 안정적인 수익이 기대돼 상가를 비롯해 임대주택 운영에 적극적으로 도입되는 분위기다.

■통임대 후 재임대 '마스터리스' 방식 확산 추세

2일 업계에 따르면 부동산 개발업체(시행사)가 건물을 통째로 임대하고 이를 다시 재임대해 관리하는 '마스터리스(Master Lease)' 사업 방식이 점차 늘고 있다.

단순한 임대케어 또는 임대매칭을 벗어나 상업시설 전체를 임차하는 개념으로, 상업시설 수분양자는 계약과 동시에 시행사와 임대차 계약을 체결한다.

이를 통해 수분양자는 별도의 운영 없이도 안정적인 수입을 올릴 수 있어 자산가치 상승에 효과적이다.

기존 분양형 상가의 경우 운영관리 컨트롤타워의 부재로 무분별한 MD 구성과 임차인 유치 비활성화 등의 책임이 모두 수분양자의 몫이었다.

하지만 마스터리스 운영 방식은 사업주체가 임차인이 되기 때문에 공실이 없으며, 직접 전차인을 유치한다.

적극적으로 우량 브랜드를 마케팅 하고 준공 후에는 지속적인 이벤트도 진행하기 때문에 향후 상가 활성화에 대한 기대감도 높다.

■코엑스도 마스터리스 계약… 최근 분양 상가에 속속 적용

이를 바탕으로 최근 상업시설을 비롯해 임대주택에도 마스터리스 도입이 본격화되며 시장에서 빠르게 확산되고 있다.

강남권 대표 상권인 코엑스몰에도 마스터리스가 적용됐다.

지난해 10월 신세계프라퍼티는 '스타필드 코엑스몰'과 마스터리스 방식으로 계약을 체결했다.

이후 신세계프라퍼티는 코엑스몰 활성화를 위해 올해 5월, 직접 60억원 이상이 투입된 코엑스몰 내 면적 2800㎡, 2개 층으로 구성된 '별마당도서관'을 오픈했다.

이를 통해 신세계그룹은 코엑스몰을 영동대로 지하개발, 현대차GBC센터, 잠실종합운동장 재개발이 완성됐을 때 글로벌 유통의 중심지로 탈바꿈시킬 계획이다.

인천광역시 남구 도화 도시개발사업지구 내 일대에 위치한 '앨리웨이 인천'은 포스코건설이 시공에 참여하는 것과 더불어 시행사 네오밸류가 자체 상가 보유분(65%)과 함께 전체 상가 100%(일반분양분 35% 포함)에 대한 통합운영관리를 진행할 예정이다.

네오밸류는 상가 활성화를 위해 일반분양분을 35%로 최소화하고, 나머지 65%에 대해서는 CGV(15년 임대차계약, 유치 확정), 니어마이비, 밀도, 라이프 스타일 편집샵 등의 자체브랜드를 운영한다.

이에 네오밸류 측은 PM(자산관리, 임대), FM(시설, 안전, 미화, 주차), MD 기획 및 상가 활성화 이벤트를 포함하는 '상가 활성화 프로그램'을 최우선 목표로 두고 있다.

또한 마스터리스의 도입으로 상업시설 수분양자는 시행사와 임대차 계약을 체결하기 때문에 수분양자 입장에서는 5년간 공실리스크가 없으며, 해당기간 동안 확정 임대료(분양가액의 연 5%)를 받게 된다.

임대주택 관리사업에도 마스터리스가 도입되는 추세다.

롯데자산개발은 지난 5월 시행사인 원석디앤씨와 '충정로 역세권 청년주택' 마스터리스 계약을 체결했다.

서울시 서대문구 충정로3가 72-1 외 7필지(연면적 3만5000여㎡)에 지하 6층~지상 26층, 2개 동 규모로 롯데자산개발이 건물을 지어 임대주택 499가구와 상업시설 등을 조성해 직접 운영하게 된다. 2019년 하반기 완공이 목표다.

[e-mail] 정상희 기자 <용어설명>마스터리스(Master Lease)는 부동산 개발업체(시행사)가 건물을 통째로 임대하고 이를 재임대해 관리하는 사업 방식. 업체는 건물을 장기임대하고 이를 재임대해 수익을 얻는다. 계약기간 동안 임차인 유치와 건물 관리는 모두 업체 책임이며, 임대수입은 건물주와 분배한다. 건물주는 전문적인 개발업체에 건물과 임차인 관리를 맡기면서도 안정적인 수익을 거둘 수 있다.