[혼돈의 부동산시장, 새해 전망은] 전방위 규제 여파… 강남권 등 서울 주요지역 선호현상 뚜렷

서울 등 수도권 주요지역-지방 아파트시장 '양극화' 심화
강남4구 가격상승률 서울 평균 넘어 '국지적 양극화' 현상
양도세 중과.DTI 시행.재건축초과이익환수제 부활 등
올해부터 시행될 각종 규제에 거래절벽 한층 심화 전망도

문재인정부가 지난해 6차례에 걸쳐 쏟아낸 전방위 규제 등의 영향으로 2018년 부동산시장은 혼돈과 양극화가 심화될 전망이다. 다주택자 규제 강화로 '똘똘한 한 채' 선호현상이 확산되면서 올해도 서울 강남권 등 핵심입지 강세는 이어질 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 반면 수도권 남부 및 지방은 입주물량이 집중되면서 주택시장이 크게 위축될 가능성도 높아지고 있다. 1일 업계에 따르면 2018년 주택시장은 정부 규제 강화, 금리인상에 따른 유동성 축소, 수도권 남부 및 지방 입주물량폭탄 등 여파로 양극화가 심화될 전망이다. 특히 올해 4월 양도세 중과 시행 등에 대비해 다주택자들은 외곽지역 주택매도, 강남권 등 서울 주요지역 선호현상이 강화될 전망이다.

■작년 예고한 규제 올해 대거 시행

아파트시장은 이미 지난해부터 서울 등 수도권 주요지역과 지방의 양극화가 뚜렷했다. 2017년 아파트 가격상승률을 보면 서울이 10.82%로 전국 평균(5.10%) 대비 2배 이상 높았다. 반면 충북(-1.00%), 경남(-0.13%), 울산(-0.11%)은 마이너스를 기록했다.

또 서울지역 내에서도 강남4구 등 핵심지역과 외곽지역의 격차가 커지면서 국지적인 양극화 현상까지 보이고 있다. 송파구(18.52%).강동구(13.04%).강남구(12.45%).서초구(11.61%) 등 강남4구 가격상승률은 서울 평균을 넘어서며 시장을 주도했다.

이 같은 양극화는 점점 국지적으로 세분화돼 수도권과 지방뿐 아니라 서울지역 내에서도 차별화가 심화될 전망이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "서울과 지방의 양극화뿐 아니라 서울지역 내에서도 국지적으로 양극화가 세분화될 가능성이 높다"며 "지방의 경우 경상, 충청도 등 입주물량 리스크가 큰 지역은 하방압력이 높아질 것"이라고 전망했다.

2018년 1월부터 새로운 총부채상환비율(DTI)이 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다. 여기에 다주택자 양도소득세 중과가 4월부터 시행돼 지난해 예고한 규제가 대부분 현실화된다. 이 같은 규제로 거래절벽이 더 심화될 것이란 전망도 나온다.

양지영 R&C연구소 소장은 "다주택자 양도세 중과 전에 매물이 나오다가 4월 이후 매물이 더 줄면 거래절벽을 해소하기 쉽지 않을 것"이라며 "지난해 재건축초과이익환수제 전에 관리처분 신청한 정비사업물량이 올해 대거 일반분양에 나서면서 주택가격 상승을 주도할 가능성도 높다"고 말했다.

실제로 올해 강남권 등 주요지역에선 서초무지개아파트, 강동 고덕주공 6단지, 강남 개포주공 4단지, 과천주공6, 7-1단지 등 대단지 분양물량이 선보일 예정이다.

■향후 예상되는 규제에도 관심

향후 남겨진 규제 중 도입될 가능성이 높은 보유세 강화에 대한 관심도 높다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "아직 결정된 것은 없지만, 다주택자들은 다른 규제보다 강력한 보유세를 예의 주시하고 있다"며 "정부가 보유세 카드를 언제 꺼내느냐에 따라 시장의 파급효과는 클 것"이라고 말했다.

전문가들은 주요국의 경우 핵심지역 강세는 일반적인 현상이어서 공급 등 유연한 대처가 필요하다는 분석도 내놓고 있다. 정부 규제가 장기적인 방향성을 잡고 일관성을 유지하면 시장 안정화에 기여할 것이란 전망이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "부동산시장은 박근혜정부 시절부터 과열돼왔고, 정부 규제만으로 가격을 잡는 데는 한계가 있다"며 "뉴욕.도쿄. 런던.홍콩 등 주요국 어디든 양극화는 있다. 강남권에 쏠리는 양극화를 해결하려면 공급도 필요하다"고 강조했다.

권일 부동산인포 팀장은 "정부도 부동산시장, 가계부채 등 문제로 고민이 많은데, 기존 정부의 시행착오를 줄이는 방향으로 나가야 한다"며 "당장 눈앞의 효과보다 앞으로 부동산시장의 토대를 위해 중장기적인 시스템을 일관성 있게 추진하면 의미가 있을 것"이라고 했다.

[e-mail] 임광복 기자