[알면 돈되는 부동산 상식] 권리산정 기준일이 입주권 여부 결정한다는데… 재개발 해제구역 신축빌라는 물딱지일까?

Q. 서울의 모 재개발 구역 안에 있는 신축된 빌라 투자를 권유 받았습니다. 한동안 추진이 원활히 되어 구역지정까지 진행되었던 곳이었는데 반대파들의 구역지정 해제 요청이 받아들여져 구역지정이 작년에 취소된 곳입니다. 재개발의 기대감으로 가격이 급상승하다가 구역지정이 취소되자 가격이 많이 떨어진 상태이며 저는 오히려 지금이 기회인거 같아 투자를 고려하고 있습니다. 당장은 어렵겠지만 언제가 다시 재개발이 추진될 것으로 믿기 때문입니다. 그런데 한 공인중개사가 신축 다세대의 경우 어떤 기준일이 있어 그 기준일 이후 신축 허가 받은 빌라는 나중에 재개발이 되어도 아파트 배정에서 제외되어 '물딱지'라고 하던데 그게 맞는지요? 맞다면 언제 이후 지어진 신축빌라는 아파트를 못 받게 되는 건가요?

A. 재개발 재건축이 진행되는 지역에서 조합원의 수를 늘리는 행위를 일명 '지분쪼개기'라고 부릅니다.

이러한 행위들은 개발사업의 이해관계인을 늘리고 일반분양의 수를 줄어들게 하여 사업성을 저해하는 부작용이 있어 왔습니다. 무엇보다 신축을 통한 지분쪼개기의 경우는 재개발의 진행 필수 요건인 노후도를 해쳐 사업의 원천적인 진행을 막는 부작용이 있습니다. 이에 그러한 부작용을 막기 위한 방지대책으로 재개발 등을 규정하고 있는 '도시 및 주거환경정비법'이 2009년 2월 9일 개정되어 지분쪼개기의 기준일을 '권리산정기준일'이라는 용어로 새롭게 정의 내리게 됐습니다.

결론은 권리산정 기준일 이후의 신축은 아파트 배정에서 제외됩니다. 결국 물딱지가 되는 것이지요.

재개발 재건축과 같은 정비사업을 통해 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일은 분양받을 건축물 등이 1필지의 토지에서 여러 개의 필지로 분할되는 경우, 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우, 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우, 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우는 기본계획 수립의 고시가 있은 날 또는 시.도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정.고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하게 됩니다. 그리고 시.도지사가 그러한 기준일을 따로 정하는 경우 기준일. 지정사유. 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다. 서울의 경우 기본계획수립일을 권리산정의 기준일로 명시하고 있습니다.

문제는 질문 주신 신축 물건처럼, 구역지정이 해제돼 신축은 가능하게 됐으나 아직 기본계획이 살아있는 지역입니다. 구역지정 단계에선 신축 허가 자체가 제한되지만, 기본계획 이후 단계는 신축이 가능해 구역지정 해제로 인해 신축허가가 가능해져 재개발 기본계획지역에서 신축이 일어나는 일들이 많습니다. 하지만 서울의 경우 재개발 기본계획이 수립된 지역의 신축은 아파트 배정을 위한 권리산정에서 제외됩니다.

신축 물건이다 보니 재개발 지역의 다른 물건보다 좋아 보이기에 덥썩 투자하는 경우를 자주 목격합니다. 하지만 아파트 분양은 받지 못하는 물건이라는 점을 염두하고 투자에 유의해야 합니다.

평생교육원 구루핀 전영진 기획대표

[e-mail] 정상희 기자 [e-mail] 정상희 기자