중도금 대출 40%로 낮아져… 3억 있어야 9억 아파트 청약

서울지역 LTV 40% 제한 영향
실수요자 대출문턱 높아 청약 포기
청약 전 대출한도 미리 알아둬야

정부가 서울을 투기과열지구로 지정하면서 주택담보인정비율(LTV)을 40%로 제한하자 아파트 분양 단지 역시 중도금 대출이 60%에서 40%로 낮아졌다.

과거에는 현금이 많이 없더라도 계약금 10% 정도만 있으면 나머지는 대출과 전세보증금 등으로 청약이 가능했다. 하지만 최근엔 계약금 10%인 7000만~8000만원 이외에도 중도금 2회차분인 2억원 정도를 현금으로 보유해야만 청약이 가능해 현금이 없는 30~40대는 청약 자체가 불가능한 상황이다.

■분양가 9억, 현금 3억 있어야

3일 분양업계에 따르면 이날 1순위 청약을 진행하는 '청량리역 해링턴 플레이스'의 경우 분양가가 전용 84㎡의 경우 9억원 이하다. 이에 주택도시보증공사(HUG) 분양 보증이 가능해 중도금 대출이 가능하지만 대출 금액은 분양가의 60%가 아닌 40%에 불과하다.

나머지 20%는 청약자가 스스로 돈을 마련해서 내야 한다.

중도금 대출이 되는 4회차까지는 은행에서 대출이 가능하다. 하지만 5회차가 되는 2022년부터는 5회차와 6회차 두번에 걸쳐 중도금을 내야 한다. 59㎡는 각 6900만원씩 1억4000만원, 84㎡는 각 8500만원씩 1억7000만원을 마련해야 한다. 계약금 10%를 포함하면 전용 59㎡는 2억1000만원, 전용 84㎡는 2억5000만~2억8000만원의 현금을 가지고 있어야 한다.

분당 지월 푸르지오 역시 분양가가 9억원이 넘어 행사-시공사 연대보증을 통해 중도금 대출을 진행하기로 했지만 대출 비율은 40%에 불과하다. 이 단지는 계약금 20%, 중도금 50%, 잔금 30%로 이 중 중도금은 40%만 대출되고 나머지 10%는 자납해야 된다.

서울 광진구 'e편한세상 광진 그랜드파크'도 시행사 보증 중도금 대출을 진행하면서 40%만 대출이 가능하다. 중도금은 60%이지만 대출은 40%만 가능해 20%는 현금으로 내야 된다.

분양대행사 관계자는 "정부 규제로 금융권에서도 중도금 대출 요율이 최대 40%까지밖에 안된다"면서 "건설사나 시행사 입장에서는 중도금 대출이 60%가 돼야 사업도 안정적이고 청약 수요자들도 더 몰리지만 어쩔 수 없는 상황"이라고 전했다.

■분양시장도 '빈익빈 부익부'

이처럼 서울 주요 청약단지들의 중도금 대출이 40%로 줄어들면서 청약 수요자들의 고민도 늘어나고 있다. 과거에는 계약금 10%만 있으면 중도금은 입주 때 주택담보대출로 전환하고, 잔금 30%는 전세보증금으로 돌리면서 현금이 크게 들어가지 않았다. 하지만 최근엔 계약금뿐 아니라 중도금도 현금으로 보유하지 않으면 청약이 당첨돼도 중도금을 내지 못해 높은 이자를 물거나 계약을 취소해야 할 수도 있다. 또 최근에는 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하면서 대출 문턱이 더욱 높아졌다. 이에 LTV가 40%더라도 DSR 규제로 인해 대출이 40%보다 적게 나오는 경우도 종종 나오고 있다.

시행사 관계자는 "최근에는 청약을 하기 전에 은행에 미리 가서 대출 한도를 알아보고 청약을 넣는 것이 좋다"면서 "본인이 가진 현금과 대출 한도를 미리 파악하지 않으면 나중에 청약이 되더라도 돈을 구하지 못해 어려움을 겪는 경우가 생길 수 있다"고 전했다.

실수요자들은 대출 문턱이 높아지면서 청약을 포기해야 되는 상황에 놓이자 불만이 커져가고 있다. 정부의 대출 규제가 심해지면서 서울에서도 청약 미달 단지가 나오자 오히려 현금을 보유한 자산가들이 규제가 없는 선착순 분양 등을 통해 알짜 단지를 가져가고 있어 빈익빈 부익부 현상이 커진다는 지적이다. 이에 무주택자나 실수요자, 신혼부부 등에게는 대출 규제를 풀어줘야 한다는 이야기도 나온다.

청량리에 거주하는 30대 김모씨는 "결혼 7년차이지만 맞벌이를 해서 돈을 아무리 모아도 부모 도움이 없으면 사실상 서울에서 청약은 불가능하다"면서 "오히려 돈 많은 사람들에게는 선착순 줍줍이라든지, 증여 등을 통해 기회가 더 늘어나는 것 같아 불공정함을 느끼고 있다"고 전했다.

[e-mail] 김민기 기자