최근 국내 투자자들의 베트남 부동산 시장에 대한 직간접 투자가 크게 늘고 있지만 막연한 '묻지마 식 투자'는 큰 손실과 낭패를 겪을 수 있어 현지 법령과 시장 분위기를 정확하게 파악한 후 진입해야 한다는 지적이 나오고 있다. 베트남 부동산시장은 도시를 중심으로 수요가 급속히 늘고 있고 주택가격 상승폭도 커 매력적이지만 관련 법령이 명확하지 않고 보유 또는 양도 과정에서 발생하는 세금 문제도 만만치 않다는 점을 알아야 한다. 특히 고가주택과 서민용 주택의 수요가 분명하게 나뉘어 국내 부동산시장만 생각하고 투자에 나섰다가 자칫 낭패를 볼 수 있다.
22일 세계은행에 따르면 베트남 부동산시장에서 2018년 외국인 직접투자(FDI)액은 66억 달러로 전년의 30억 달러에 비해 두배 이상 성장한 것으로 조사됐다. 이처럼 외국인 투자액이 증가한 것은 베트남 정부가 부동산시장에 대한 개방조치를 확대하고 있어서다.
특히 올해는 토지법을 개정할 계획으로 알려져 그동안 외국인 투자의 걸림돌이 돼왔던 외국인의 주택구입 및 토지사용, 토지소유권, 호텔 등 건축물 토지가격 책정 등 여러 문제가 완화될 가능성이 높은 상황이다.
■하노이는 고가주택, 호찌민은 서민주택 수요 많아
베트남은 최근 수년간 경제성장률이 연평균 6~7%에 달했다. 이는 동남아 국가 중 가장 높은 것이다. 그러나 2018년 기준 도시화율은 37.5%에 불과해 현재 1900만명인 대도시 인구가 2030년에는 약 6400만명까지 증가할 것으로 예상되고 있다. 이에따라 하노이, 호치민의 신규주택 수요는 각각 8만1000채와 6만3000채에 달할 것으로 샤빌즈베트남은 전망하고 있다. 베트남 전체 인구는 1억명에 육박하고 있지만 인구의 중앙값인 중위연령은 30세에 불과한 젊은 나라인데다 최근 1인 가구가 빠르게 증가하고 있어 이같은 수요는 더 늘어날 전망이다.
최근 하노이는 고소득자를 위한 중대형 주택이, 호찌민은 젊은 세대와 서민층을 위한 중소형 저비용 주택 수요가 크게 늘고 있다. 하노이는 중산층이 급속히 늘고 있지만 중심가 아파트는 ㎡당 20만원 수준으로 태국 방콕의 절반 수준에 그치고 있어 가격 상승여력이 높다는 분석이다. 베트남 중산층은 2012년 1200만명에서 오는 2020년에는 3300만명까지 늘어날 것으로 예상되고 있다.
이같은 분위기를 대변하듯 베트남의 부동산 기업들은 올해 사업규모을 전년대비 20% 이상 늘려 잡았다. 특히 빈그룹, 노바랜드, 남롱, 파닷 등 10대 그룹의 경우 전년보다 45% 이상 증가한 평균 22억달러(2조5190억원) 이상을 매출을 올릴 것으로 기대하고 있다.
■일부지역 공급과잉, 관련 법규와 세금도 고려해야
그러나 베트남 부동산 시장은 이같은 장밋빛 전망만 보고 무턱대고 들어가면 안된다는 지적도 나오고 있다. 베트남 부동산 시장이 그동안 과도한 공급이 이뤄진 면도 있는데다 투기로 인한 부동산 가격 거품 논란도 일고 있어서다. 또 일부 지역의 고가주택들은 미분양도 늘고 있고 부실시공으로 인한 분쟁도 늘고 있다는 점도 유의해야 한다.
베트남 현지 매체에 따르면 호찌민에서 개발이 집중된 동부지역은 최근 수년새 부동산 가격이 2배 이상 급등한 상태다. 특히 베트남 북부 꽝닌성 번동, 중부 카인호아성 박번풍, 남부 끼엔장성의 푸꾸옥 등 경제특구는 땅값이 18배나 올라 과도한 측면이 있다는 것이다.
호찌민의 경우 주택공급 규모가 2017년 4만2991가구, 2018년 2만8316가구로 줄고 있으며 하노이의 경우 미분양 주택이 늘고 있다는 점을 주의해야 한다고 지적하고 있다. 주택공급이 줄고 미분양이 늘고 있다는 것은 그만큼 공급이 많다는 것을 의미할 수 있기 때문이다.
또 부동산 관련 법규와 제도도 명확하지 않다는 점도 주의해야 한다. 특히 소유권 문제는 가장 민감한 문제다. 베트남 정부는 2015년 토지를 제외한 거주지 및 아파트의 약 30%에 대해 외국인 구매를 허용했다. 부동산 보유와 처분 단계에서 발생하는 세금과 부대비용도 의외로 많다는 점도 유념해야 한다.
임대료
■대출활용은 위험.. 외국환관리법 잘 알고 투자임해야
해외 부동산 투자시에는 대출을 활용하겠다는 생각은 아주 위험하다. 외국인에 대한 부동산 담보대출이 일어나지 않을 수 있으며 대출이 되더라도 이자율도 크게 다르다. 베트남은 외국인에 대한 대출이 불가능하다.
외국부동산 취득시 자금은 사전에 외국환은행에서 외국부동산 취득 신고를 통해서만 모든 자금을 보낼 수 있다. 신고 이전에 자금을 집행하게 되면 외국환관리법 위반이 된다. 다만 예외적으로 1만달러 이하의 계약금은 선 지급이 가능하다.
부동산 취득시 공동명의도 조심해야 한다. 외환거래법상 외국부동산 공동명의 취득은 불가능하다. 다만 예외적으로 본인 거주(2년 이상)때만 부부공동명의가 가능하다.
동남아 지역의 토지를 취득할때는 절차나 자격이 굉장히 복잡한 점도 알아야 한다. 베트남의 경우 아파트는 프로젝트별로 30%까지만 외국인 소유가 가능하지만 아파트가 지어진 토지는 50년 동안 국가로부터 임차하는 방식으로 투자가 이뤄진다. 따라서 우리나라 사람들이 선호하는 토지의 소유는 원칙적으로 불가능하다는 얘기다.
kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산 선임기자
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