박대박씨는 상가 주인의 통보에도 나가지 않아도 된다. 2028년 4월까지 계약을 보호받기 때문. 상가건물임대차보호법에 따르면, 임차인(세입자)이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인(상가 주인)에게 계약 갱신을 요구할 수 있다.
임차인의 계약갱신요구권은 첫 계약기간을 포함한 전체 기간이 10년 이하에서 행사할 수 있고, 임대인은 월세와 보증금에 대해 기존 금액의 5% 이상 올릴 수 없다.
중소기업중앙회는 중소기업 주간을 맞이해 15일 서울 여의도 중기중앙회에서 '상가건물 임대차보호법' 설명회를 열었다. 100여명의 임차 사업자가 참여한 이번 설명회에는 법무법인 제이앤의 장규배 대표변호사가 설명을 맡았다. 장규배 변호사는 실제로 발생한 사례를 중심으로 상가임대차계약과 권리금에 대한 설명을 진행했다. 또한 이번 설명회에서는 변호사에게 개별 상담을 받을 수 있는 자리도 마련됐다.
장규배 변호사는 "상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물에만 적용된다"며 "상가 임대차 보호법에서는 단순히 보증금만 보호를 받는게 아니라, 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 '환산 보증금액'을 보호받을 수 있다"고 밝혔다. 보증금 1억원, 월세 500만원의 상가라면 환산 보증금액이 7억원(6억원+600만원x100)이 된다. 다만 지역에 따라 최대 환산 보증금액은 달라진다.
■상가 건물이 경매로 넘어가면?
세입자가 사업을 하고 있는 매장의 건물이 상가로 넘어갔다. 이럴 경우 '확정일자'가 중요하다. 확정일자는 상가 임대차계약을 체결한 것을 확인해주는 날짜로, 상가 확정일자는 상가건물이 있는 관할 세무서장이 부여한다.
확정일자 다음날 부터 제3자에 대한 대항력이 생기는데, 상가의 확정일자 보다 늦게 설정된 권리나 채권자들 보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있다.
장규배 변호사는 "5월 15일에 확정일자를 받았다면 16일부터 대항력이 생기는데, 5월 15일까지 설정된 채권 보다는 후순위지만, 17일부터 설정된 채권 보다는 우선해 변제 받는다. 16일에 설정된 채권과는 같은 순위이기 때문에 금액 비율대로 변제받게 된다"며 "최근에는 공인중개사가 대신 해주지만, 혹시 모르기 때문에 계약 전에 등기부 등본을 반드시 확인하는 게 필요하다"고 조언했다.
지역별 보증금액 한도 이하로 계약한 소액임차인의 경우, 보증금 중 일정액을 다른 채권자·담보물권자 보다 우선해 변제 받을 권리가 있다.
■2015년 이전 계약도 권리금 보호 받을 수 있을까
상가건물 임대차보호법에 권리금 관련 규정이 도입된 것은 2015년 5월 13일이다. 개정 전에 상가 임대차 계약을 체결한 경우에도 권리금 보호를 받을 수 있을까.
장규배 변호사는 "개정 이전에 체결된 계약이라도 아직 계약기간 중인 상가에 대해서는 당연히 개정법이 적용된다"며 "다만 2015년 5월 13일 당시 임대차계약이 이미 종료된 경우에는 보호를 받지 못한다"고 강조했다. 그는 이어 "참고로 '임차인의 갱신요구권 행사기간 10년으로 확대' 등 2018년 10월 16일 개정된 사항의 경우 해당 일자 이후에 체결된 임대차 계약에 해당되기 때문에, 존속 중인 임대차에만 적용이 된다"고 주의를 요구했다.
상가 건물에 경매가 진행돼 제3자가 낙찰 받은 경우 세입자는 권리금 보호를 주장할 수 있을까.
장 변호사는 "원칙적으로 임차인은 낙찰자에게 권리금 보호를 주장할 수 없고, 세입자가 확정일자를 받고 대항력을 갖춘다면 우선변제권을 행사할 수 있다"며 "예외적으로 선순위 담보권자가 없고 임차인이 보증금 전액을 변제 받지 못한 경우에는, 낙찰자가 세입자의 권리금 회수를 방해해선 안 된다"고 설명했다.
fair@fnnews.com 한영준 기자
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