상업용부동산 시장이 공실률이 상승하고 투자수익률이 하락하는 등 부진한 모습을 보이고 있다. 향후 경기여건이 악화될 경우 취약한 지역소재 담보대출 등을 중심으로 임차인과 임대인이 동반부실화되면서 리스크가 증폭될 가능성이 있다는 지적이다.
26일 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면 상가 공실률은 2018년 이후 상승세가 이어지면서 2019년 9월말 11.5%를 기록했다. 오피스공실률은 최근 소폭 하락했음에도 불구하고 11.8%로 여전히 높은 수준을 기록 중이다.
임대소득수익률은 높은 공실률 등으로 하락세가 이어지고 있으며 부동산 가격 상승으로 큰 폭 상승했던 자본수익률도 2019년 들어 하락했다.
지역별로는 수도권의 경우 상대적으로 낮은 공실률 및 양호한 투자수익률을 유지한 반면 지방은 지역 주력산업 부진, 부동산 가격 하락 등으로공실률이 상승하고 투자수익률도 크게 하락했다.
상업용부동산 담보대출 잔액은 6월 말 기준 120조6000억원으로 2015~2018년중 연평균 14.8% 증가하면서 전체 원화대출금 증가율(6.2%)을 크게 상회했다. 대출구조에서는 일시상환 대출이 86.9%, 단기(3년 미만)대출이 49.6%, 변동금리 대출이 58.7%로 주택담보대출에 비해 높은 편이었다. 중신용 차주(4~6등급)의 비중은 56.9%로 고신용 차주(1~3등급)41.9% 보다 높아 고신용 차주가 대부분인 주택담보대출(85.6%)과 다른 모습을 나타냈다.
다만 상업용부동산 담보대출은 연체율 수준이 양호한 데다 저금리 등으로 채무상환 부담이 크지 않아 잠재리스크가 단기간 내 현재화될 가능성은 크지 않을 것이란 전망이다.
그러나 부동산임대업에 집중되어 있어 향후 경기여건에 따라 임차인과 임대인이 동반 부실화되면서 리스크가 증폭될 가능성이 있으며, 만기가짧고 일시상환 비중이 높은 대출구조 특성상 연체 및 부실이 빠르게 늘어날 수 있다는 지적이다.
또한 부실채권 발생 시 경매 매각가율 및 매각률이 낮아 회수가능금액이 상대적으로 작고 대출금 회수가 어려울 가능성도 제기된다.
한국은행은 "시장상황 및 여신건전성이 지역별로 차별화되어 취약한 지역소재 담보대출 등을 중심으로 건전성 관리를 강화할 필요가 있다"면서 "온라인쇼핑 중심의 소비행태 변화에 따른 상가 임차수요 감소 등 상업용부동산 시장의 구조적 변화가 관련 대출의 건전성에 영향을 미칠 가능성에도 유의해야한다"고 밝혔다.
aber@fnnews.com 박지영 기자
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