보유세 논쟁 진실은? "보유세 평균 낮지만 고가 주택엔 과도"

보유세에 재산세 외에도 일종의 부자세인 종합부동산세가 포함

[파이낸셜뉴스]

올해 서울 고가 아파트 보유세 시뮬레이션 및 보유세실효세율

구분	시세	공시가격	보유세	보유세실효세율
강남구 은마아파트(84.43㎡)	23.5억	17.63억	629.7만	0.27%
강남구 래미안대치팰리스(84.99㎡)	29.1억	21.38억	1,042.90만	0.36%
강남구 개포주공1단지(50.64㎡)	21.6억	16.04억	622만	0.29%
서초구 아크로리버파크(84.95㎡)	34억	26.95억	1,684.50만	0.50%
마포구 마포래미안푸르지오(84.39㎡)	16억	11.8억	368.7만	0.23%
은마+래대팰	52.6억	39.01억	6,558.60만	1.25%
개포주공+아크로	55.5억	42.99억	7,480.20만	1.35%
은마+래대팰+개포주공	74.2억	55.05억	10,179.80	1.37%

(국토교통부, 자체계산 )

12·16 부동산 대책에 포함된 보유세 인상안을 두고 우리나라 보유세 수준을 경제협력개발기구(OECD) 평균과 비교하는 갑론을박이 한창이다.

보유세 관련 통계는 크게 '국내총생산(GDP)대비 보유세 비율'과 전체 부동산 가격을 보유세로 나눈 '보유세 실효세율'이 있다. 국내총생산 대비 보유세 비율은 OECD 평균과 비교해 우리나라가 87% 수준으로 비슷하다. 보유세 실효세율의 경우 우리나라는 OECD 평균의 48%로 절반도 되지 않는다. 우리나라는 보유세 실효세율 기준으로 전체 주택의 보유세 비율은 선진국보다 낮지만 고가 다주택자의 경우 보유세가 크게 증가하는 구조다. 보유세에 지방세로 걷히는 재산세외에도 종합부동산세가 일종의 부자세 역할을 하기 때문이다.

■'보유세 실효세율'로 비교해야
5일 부동산 관련 전문가들에 따르면 선진국들과 우리나라의 보유세 수준을 비교할 경우 GDP대비 보유세 비율보다 보유세 실효세율로 비교하는 편이 상대적으로 더 정확하다.

그 나라의 보유세를 단순히 GDP로 나눌 경우 나라마다 금융자산과 부동산 자산의 비중이 다르고, 땅값이 상이할 수 있기 때문이다. 국토면적이 좁은 우리나라와 홍콩 등은 땅값 자체가 높아 GDP대비 보유세 비율도 높다. 우리나라의 2018년 기준 GDP 대비 보유세 비중은 0.87%로 OECD 32개국 중 15위다.

보유세 실효세율로 비교하면 우리나라는 OECD 평균보다 한참 낮다.

한국조세재정연구원 자료(2018년 6월)에 따르면 우리나라 보유세 실효세율은 0.16%로 OECD 평균 0.33%의 절반이 안 된다. 보유세 실효세율은 보유세를 민간 부문 전체 부동산값으로 나눈 값이다. 미국은 1%, 캐나다 0.87%, 일본 0.54% 수준이다.

강성훈 한양대 정책학과 교수는 "GDP는 소득의 개념 가깝기 때문에 보유세를 비교한다면 실효세율 자료가 더 정확하다"며 "다만 우리나라의 경우 다른나라와 달리 보유세에 지방세로 걷는 재산세 외에 정부가 걷는 종합부동산세가 있는 만큼 다른 나라와 다른 측면이 있다"고 말했다.

우리나라의 경우 거래세 실효세율은 0.21%로 OECD 평균인 0.11%와 비교해 2배 가량 높다. 다주택자의 경우 양도세 중과로 인해 부동산 가격이 오르면 팔 때도 높은 세금을 내야한다.

■보유세 평균 낮지만 다주택자는 높아
우리나라의 전체 부동산에 대한 보유세 실효세율은 OECD 평균 절반 수준이지만 다주택자의 경우 실효세율로 비교해도 OECD 평균을 훨씬 상회한다.

서울 주요 고가 아파트를 대상으로 올해 보유세 실효세율을 계산해본 결과 시세가 20억원 후반일 경우 OECD 평균(0.33%) 수준의 보유세 실효세율이 나오는 것으로 나타났다. 강남 은마아파트(23억5000만원)는 0.27%, 마포구 마포래미안푸르지오(16억원)은 0.23%로 OECD 평균보다 낮았다. 강남 래미안대치팰리스(29억1000만원)는 0.36%, 서초 아크로리버파크(34억원)은 0.50%로 평균보다 높았다.

단, 다주택자의 경우 보유세 부담이 크게 증가했다. 초고가 아파트 3채를 보유, 아파트 3채 값이 시세 74억2000만원에 달하면 보유세 실효세율은 1.37%로 OECD 평균보다 4배 높았다.

강 교수는 "정부가 '보유세 강화 취득세 완화' 정책을 펴고 있는 것으로 보인다"며 "하지만 보유세의 경우 크게 지방세로 걷는 재산세와 중앙정부가 걷는 종합부동산세로 이원화 돼 있는데 지방세는 가만히 두고 종부세만 올릴 경우 일종의 부유세로 비춰질 수 있다. 재산세도 같이 올리면서 취득세를 완화하는 방향도 같이 고민해야 한다"고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장도 "보유세 논란의 경우 보유세 인상과 함께 거래세 완화도 함께 논의되야 한다"며 "현재 보유세 인상도 재산세보다는 종부세만 올려 부자세 논란을 낳고 있다"고 말했다.

현재 우리나라에서 종부세 부과 대상 아파트는 100채 중 4채로 소수다. 국토부는 "가격을 선도하는 15억원 넘는 1% 초고가 아파트 가격을 잡아야 99% 아파트 값이 잡힌다"고 보고 있다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "강남구의 경우 재산세 비중이 높아 재산세를 올릴 경우 지방 격차가 커질 수 있다"며 "종부세를 통해 중앙정부가 세금을 거둬도, 부동산교부세를 통해 지방에 내려 보내 서울과 지방 양극화를막는데 쓰고 있다"고 말했다.

[e-mail] 이환주 기자