서울, 지난 7년간 1주택자 4% 늘때 다주택자 16% 늘었다

서울시, 주택공급 충분하다지만 문제는 공급된 주택의 배분
주택공급 늘려도 다주택자에게 돌아가면 의미 없어..서울 자가점유율 40%대 
국토부, 서울시 다주택자 주택 소유 현황 살펴볼 듯 

[파이낸셜뉴스]

서울시 주택소유 현황

구분	1주택 소유자	증감	2주택 이상 소유자	증감
2012	1,986,914		299,725
2013	1,995,149	8,235	311,601	11,876
2014	2,014,514	19,365	328,906	17,305
2015	2,031,658	17,144	354,626	25,720
2016	2,038,942	7,284	373,413	18,787
2017	2,047,176	8,234	389,006	15,593
2018	2,071,399	24,223	388,587	-419

(*통계청 주택통계소유)

2012년부터 2018년까지 지난 7년간 서울 1주택자의 숫자는 4% 늘어난 반면 2주택 이상을 보유한 다주택자는 16% 늘어난 것으로 나타났다.

국토교통부와 서울시 등은 최근 서울 집값 급등에 대해 "공급은 충분했다"고 누차 설명했다. 하지만 공급된 주택이 무주택자나 실수요자가 아닌 다주택자의 투자(투기)에 돌아갈 경우 사실상 공급 효과는 상쇄된다. 실제 서울의 주택 자가점유율은 43%로 서울시민 절반 이상이 집이 없는 상태다. 국토교통부와 서울시 등은 주택 공급 효과를 상쇄하는 다주택자의 주택 소유 현황 등에 대해 통계를 살펴볼 것으로 알려졌다.

■'서울 주택 공급 충분론'의 허상
7일 관련 업계 등에 따르면 서울 주택 시장에 신규 주택 공급이 충분하더라도 공급된 주택이 실수요층이 아닌 투자(투기)수요에 돌아갈 경우 공급효과는 상쇄된다. 즉, '주택 공급→수요 충족→가격 하락'이 아닌 '주택 공급→가수요의 주택 추가 매수→수요 지속→가격 상승'의 악순환이 반복되는 것이다.

서울시는 전날 기자간담회를 통해 "서울 주택 공급은 현재도 미래도 8만호 수준으로 충분하다"면서 "최근의 가격 인상은 저금리, 저성장 상황에서 시장의 풍부한 유동성이 안전 자산으로 여겨지는 서울 주택시장에 몰리면서 오른 측면이 크다"고 설명했다.

실제 지난 2012년부터 2018년까지 7년 동안 서울 1주택 소유자는 198만6914명에서 207만1399명으로 4% 느는데 그쳤다. 반면 이 기간 2주택 이상을 보유한 다주택자는 29만9725명에서 38만8587명으로 16% 가량 늘었다. 서울시에 거주하지 않으면서 서울시에 주택을 보유한 사람도 2016년 37만2378명에서 2018년에는 38만4153명으로 8997명이 증가했다. 서울 공급 물량 다수를 실수요가 아닌 다주택자, 지방 거주자 등이 가져갔을 확률이 크다.

서울시에 따르면 2016년 기준 서울시 총 주택수는 360만호(아파트 160만호)다. 지난 수년동안 서울시에 공급된 주택 약 8만호 중 몇 채가 다주택자, 무주택자에게 돌아갔는지를 파악해야 공급 효과를 추산할 수 있다. 또 신규 공급 물량외에도 다주택자가 보유한 매물이 또 다른 다주택자, 혹은 무주택자에게 돌아 갔는지 등도 파악해야 한다. 다주택자의 경우 1명이 2채를 보유한 경우도 있지만 10채를 넘게 보유한 경우도 있어서 다주택자의 가구수를 파악하는 것으로는 주택의 수요 공급을 예측하기에 불확실 하다.

통계청 관계자는 "무주택자에 대한 정보가 없고, 다주택자의 경우도 공동 명의 주택이나 다가구 주택 등 변수가 많아 현재 다주택자가 보유한 서울 전체 주택숫자는 알 수 없다"고 말했다.

■정부 다주택자 주택 소유 현황 살펴본다
국토교통부와 서울시는 향후 다주택자의 주택 소유 현황 등을 살펴볼 예정이다. 최근 서울 집값 단기 급등의 원인을 '투자 수요'에서 기인한 것으로 보는 만큼 현황 파악을 제대로 해야 이에 맞는 대책도 내놓을 수 있기 때문이다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "정부에서 2017년 10월부터 자금조달 계획서를 의무화 하면서 갭투자 비중을 살펴볼 수 있게 됐다"며 "지난해 1~5월 갭투자 비중은 50% 이하였으나 하반기 갭투자 비중이 50% 이상으로 올랐고 작년 하반기 강남 3구는 60% 후반까지 높아졌다"고 말했다. 전세금을 승계해 집을 사는 갭투자는 투자 수요로 볼 수 있는 만큼 작년 거래 절반 이상이 실수요가 아닌 가수요에 돌아갔다는 것이다.

강현수 국토연구원장은 최근 한 인터뷰에서 "서울은 공급 주택이 늘어도 살 여력이 높지 않다는 게 문제"라며 "자가점유율 지표도 중요하다"고 말했다. 현재 서울의 주택자가점유율은 43%로 전국(57.7%)보다 낮다. 서울 거주민 10명 중 6명은 집이 없다는 의미다.

이에 국토교통부는 작년부터 다주택자의 주택 보유 현황과 임대사업 수입 현황을 파악할 수 있는 '주택임대차 정보시스템'을 시범 운영하고 있다.

이 시스템은 과거 국토부(실거래가 건축물대장)와 행정안전부(재산세 주민등록), 국세청(월세세액공제)등 따로 관리해온 정보를 통합해 운영할 수 있다. 이를 통해 다주택자의 주택 보유 현황, 전월세 운영 현황을 샅샅이 살펴볼 수 있다.

업계 한 관계자는 "해당 시스템을 활용하면 다주택자가 보유한 총 주택수, 임대 소득 등을 모두 살펴 볼 수 있게 된다"며 "다만 현재는 국토부 내부 용으로 활용되고 있어 서울시 등 외부기관에 공개될 지 여부는 알 수 없다"고 말했다.

[e-mail] 이환주 기자