물꼬 트는 과천 지정타 ‘분양’, 시세차익 5억 ‘수퍼 로또’ 되나?

이달 안 분양시, 거주요건 2년 강화 적용 피할 듯
인근 래미안 슈르 등 전용 59㎡ 기준 12억대
전매제한 길지만 시세 차익 5억원 이상 될 듯

GS건설은 이달 안으로 과천지식정보타운(S9블록)에 들어서는 '제이드자이(647가구)'의 견본주택을 열 계획이다. 과천 제이드 자이 조감도. /사진=GS건설 제공

[파이낸셜뉴스]최소 5억원 이상의 시세차익이 기대되는 과천지식정보타운 아파트 분양이 2월 안에 진행된다. 정부와 건설사 간 분양가 갈등으로 1년 가량 지연됐지만 결국 정부가 원하는 3.3㎡당 2200만원의 평균 분양가로 책정될 것으로 보여 ‘수퍼 로또’가 기대된다.

3일 부동산 업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)와 GS건설은 이달 초 협의를 마무리하고 이달 안으로 과천지식정보타운(S9블록)에 들어서는 '제이드자이(647가구)'의 견본주택을 열기로 했다. 더불어민주당 신창현(의왕·과천) 의원 역시 2월 중에 LH분양가심의위원회의 심의를 거쳐 시공사인 GS건설이 모집 공고를 낼 예정이라고 밝혔다.

다만 신종 코로나바이러스로 인해 일정이 조정될 수 있지만 LH와 GS건설 모두 2월 중으로는 견본주택을 열고 청약을 하겠다는 방침이다. 초미의 관심사인 평당 분양가는 3.3㎡당 2200만원 수준이 될 것으로 보인다. 이는 전용 59㎡ 기준 5억원대 초반대로 과천시 아파트값 평균인 3.3㎡당 4496만원(한국감정원 기준)의 절반이다.

■전매제한 길지만 시세차익은 최소 5억원
이 단지는 7개 동, 총 647가구로 조성되며 전용면적은 49~59㎡다. 현재 과천시 별양동 ‘래미안슈르’ 전용면적 59㎡(26평)의 호가가 12~13억원대고 최근 11억9000만원대에 급매물이 나왔다. 최소 5억원 이상의 시세 차익이 예상된다.

오는 4월 입주를 앞두고 있는 과천 주공1단지 재건축 ‘과천 푸르지오 써밋'의 전용 59㎡의 경우 현재 프리미엄이 5~6억 가까이 붙으면서 15~17억원의 호가를 보이고 있다. 이 단지는 평균 분양가가 3.3㎡당 3998만원대로 전용 59㎡ 분양가가 10억7750만∼11억1920만원 수준이었다. 이에 과천 제이드 자이의 경우 프리미엄이 분양가 대비 2배 이상이 될 것이라는 예측이 나오면서 ’수퍼 로또‘로 불리고 있다.

비록 전매 제한이 있지만 큰 영향은 없을 것이라는 분석이다. 과천의 경우 수도권광역급행철도(GTX)와 3기 신도시 등의 호재로 집값 상승이 여력이 남아있기 때문이다. 현재 공공택지에서 분양하는 단지는 분양가격이 인근 시세의 70% 미만이면 8년 동안 전매를 할 수 없다. 거주의무 기간도 최대 5년이다.

분양대행사의 한 관계자는 “과천 지식정보타운의 경우 분양을 받으면 5~8년 이상 전매제한이 있지만 큰 의미가 없다”면서 “과천은 재건축 사업이 계속 진행되고 있고 분양 대기 전세수요가 넘쳐나 향후에도 계속 가격은 오를 것이기 때문”이라고 전했다.

특히 LH와 GS건설이 2월 중으로 모집 공고를 내기로 하면서 청약 거주기간 요건이 1년인 사람들도 청약이 가능할 것으로 보인다.

국토교통부는 청약을 노린 전세 수요 등을 억제하기 위해 기존 1년이던 최소 청약 거주 기간을 2년으로 늘리기로 했다. 이같은 주택공급에 관한 규칙 개정안이 의견 청취를 진행한 뒤 법제처 심사 등을 거쳐 3월 정도에 시행될 전망이다. 이에 과천 제이드 자이가 이달 안으로 분양이 된다면 거주요건 강화는 적용되지 않을 것으로 예상된다. 결과적으로 2018년 초 이후 전입한 5400명 이상에게도 혜택이 돌아간다. 지정타의 경우 단지별 공급 물량 중 과천 1년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%를 우선 배정한다. 나머지 과천 1년 미만 거주자 및 경기도 1년 이상 거주자(20%), 수도권(서울·인천·경기) 거주자(50%) 등에게 돌아간다.

국토부 관계자는 “법제처 규제 심사를 거치면 3월 중 개정안이 나올 것 같은데 그 전에 분양이 되면 규제가 적용되지 않는다”라면서 “아직 확정은 아니지만 과천시 역시 이러한 내용을 알고 있는 상황이라 이런 부분을 종합적으로 고려할 것”이라고 말했다.

■'지정타' 향후 분양 일정은 불투명
다만 ‘제이드자이' 이후 과천지식정보타운의 분양일정은 장담하기 어려운 상황이다. 제이드 자이는 LH가 토지 조달 및 인허가를, GS건설이 시공·분양 등을 진행하는 ‘민간참여 공공분양’ 방식이라 LH와 합의만 되면 분양가를 정할 수 있다.

하지만 '푸르지오벨라르테(504가구)', '푸르지오어울림라비엔오(679가구)', '과천데시앙(584가구)'의 과천시의 분양가 심사를 받아야 하는 민간분양이다. 대우건설, 금호산업, 태영건설 등 시공사 뿐 아니라 원주민 토지주도 함께 구성된 컨소시엄이 사업을 진행하고 있어 자체 선정한 분양가 2600만원보다 크게 낮으면 손실이 커 분양을 안하겠다는 입장이다.

한 대형건설사 관계자는 “정부에서 과도하게 분양가 압박을 하고 있어 LH와 시공사도 눈치를 보지 않을 수 없는 상황이라 분양가를 높일 수 없었을 것”이라면서 “오히려 이와 같은 과도한 분양가 옥좨기가 ‘수퍼 로또’를 부추겨 분양시장을 과열시킬 수 있는 우려가 있다”고 전했다.

[e-mail] 김민기 기자