'개포1+아크로리버파크' 2주택자 보유세 3818만→6324만원 [서울 아파트 공시가 급등]

국토부 시뮬레이션 들여다보니
래미안대치팰리스  전용 84㎡
공시가 15억서 21억으로 41%↑
보유세 1018만원으로 46% 올라
고가·다주택자 세부담 상한 육박
종부세 개정안 통과되면 더 늘어
전문가 "급매 늘고 집값 떨어질것"

강남구 개포주공1단지의 철거 이전 모습.

지난해에 이어 2년 연속 서울과 수도권 인기 지역 아파트 공시가격이 급등함에 따라 9억원 이상 고가주택 소유자의 보유세 부담이 대폭 늘어날 전망이다. 특히 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 30억원 이상 초고가 주택 공시가격이 30% 가까이 오르면서 보유세 상승폭이 세부담 상한선(전년 대비 50%)에 육박할 것으로 예상된다. 다주택자의 경우 종부세율과 세부담 상한을 올리는 '종합부동산세법 일부 개정법률안'까지 통과되면 세부담이 더욱 가중돼 주택 매도 압박감이 더욱 커질 것으로 보인다.

■강남 고가주택 세부담 대폭 상승

18일 국토교통부가 공개한 올해 1월 1일 기준 공동주택 공시가격 안에 따르면 전국이 5.99% 상승한 가운데 서울은 14.75% 올랐다. 전국과 서울 모두 2007년 이후 13년 만에 최대 상승폭이다.

특히 9억원 이상 주택을 대상으로 가격 구간대별로 현실화율 인상폭을 차별적으로 적용, 고가일수록 현실화율을 높였다.

시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준이다. 지난해 집값 상승률에 현실화율까지 오르면서 고가 아파트가 밀집한 서울 강남권 개별단지의 공시가격은 최대 40% 이상 급등한 것으로 나타났다.

국토부와 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장의 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84.99㎡는 올해 공시가격이 21억1800만원으로 전년보다 무려 40.8% 상승했다. 이에 따라 보유세(재산세+종합부동산세)는 지난해 695만3000원에서 올해 1018만원으로 46% 오른다. 만 60세 이상의 1주택자로 세액공제를 최대 한도인 70%까지 적용받는다고 가정하면 올해 보유세는 1138만원으로 줄어들지만 여전히 1000만원을 넘는다.

서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 올해 25억7400만원으로 지난해보다 35.2% 올랐다. 지난해 보유세가 1123만원에서 올해 1652만5000원으로 47% 뛴다. 다주택자는 보유세 부담 상승폭이 더 크다.

개포주공1단지(전용 50.64㎡)와 아크로리버파크(전용 84.95㎡)를 보유한 2주택자는 두 아파트의 공시가격 합산이 지난해 30억4800만원에서 올해 41억7000만원으로 오르면서 보유세가 지난해 3818만4000원에서 올해 6324만9000원으로 66% 늘어난다.

위 사례에 대치동 은마아파트(전용 84㎡)까지 보유한 3주택자일 경우 보유세는 지난해 5278만9000원에서 올해 8624만2000원으로 3000만원 넘게 뛴다.

여기에 종부세 최고 세율을 3.2%에서 4.0%로 올리고, 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200%에서 300%로 상향하는 내용을 담은 '종합부동산세법 일부 개정법률안'까지 통과된다면 다주택자의 보유세 부담은 더욱 커진다.

개포주공1단지(전용 50.64㎡)와 아크로리버파크(전용 84.95㎡)를 보유한 2주택자인 경우 올해 보유세는 6324만9000원에서 7203만원으로 1000만원 가까이 늘어난다. 이 2개 단지에 대치동 은마아파트(전용 84㎡)까지 보유한 3주택자는 8624만2000만원에서 9747만원으로 증가해 1억원에 육박하는 보유세를 내야 한다.

■커지는 세부담에 다주택자들 고민

올해 경기침체 등으로 집값이 하락하더라도 낙폭이 크지 않다면 내년에 보유세 부담은 더 늘어날 수 있어 다주택자들의 고민이 깊어질 전망이다.

종부세 과세기준이 되는 공정시장가액비율이 올해 90%에서 내년 95%, 2022년에 100%로 상향되는 데다 세부담 상한에 걸려 당해 연도에 반영되지 못한 보유세가 다음 해로 이연되기 때문이다.

전문가들은 코로나19 여파로 경기침체 우려가 커지는 상황에서 보유세 증가에 따른 세부담에 더 민감해진 다주택자들이 주택 처분을 고심할 것으로 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "15억원 초과 주택은 30% 이상 보유세가 오르는데 현금부자가 아닌 다주택자들은 팔 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

특히 일정한 소득이 없는 고령자나 은퇴자 가운데 일부 다주택자들은 주택수 줄이기에 나설 것으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "이미 일부 지역에서는 지난달에 비해 10~20% 이상 가격이 하락 거래된 아파트 단지가 나타나고 있다"며 "조정지역에서 10년 이상 주택을 보유한 다주택자의 양도세 중과 유예조치가 상반기에 종료되는 만큼 6월 1일 보유세 과세기준일 이전 추가 매도매물이 나올 가능성이 있다"고 내다봤다.

다만 3월 한국은행의 0.75% 제로금리 수준의 기준금리 인하조치가 단행된 상태라 투매 수준의 급격한 매물출회 양상으로 전이되지는 않을 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "절세매물이 다소 증가할 것으로 예상되나 기준금리 인하로 대출금리 부담이 줄어들어 시장을 경색시킬 만큼 매물이 급증할 가능성은 낮다"며 "주택 매도가 여의치 않으면 자녀에게 부담부증여를 할 가능성도 높다"고 말했다.

[e-mail] 서혜진 박소연 강현수 기자