저평가 자산에 투자… 차익에 안정적 배당수익까지 ‘두 토끼’ [이런 펀드 어때요?]

미래에셋밸런스리츠부동산펀드
국내 상장 리츠·부동산펀드에 투자
편입 자산 가격 상승땐 매도 전략
종목별 시스템 매매로 초과 수익
채권에 비해 높은 배당수익률 기대
코로나 여파 감안해도 年5~6%대

미래에셋자산운용이 지난달 선보인 '미래에셋밸런스리츠부동산펀드'는 국내외 리츠와 부동산펀드에 투자, 배당을 통한 인컴수익과 변동성 매매를 통한 자본차익을 동시에 추구한다.

국내외 상장 리츠 및 부동산펀드를 포함한 부동산 간접투자 상품은 채권에 비해 높은 배당수익을 기대할 수 있다. 특히 소액으로도 투자가 가능하고, 더 낮은 세율의 분리과세 혜택을 받을 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.

■변동성 매매전략으로 리츠 등에 투자

19일 한국펀드평가에 따르면 지난달 23일 설정된 미래에셋밸런스리츠부동산펀드는 8.48%(16일 기준)의 성과를 냈다.

이 펀드는 국내외 부동산 등 대체투자 자산의 직접투자에 강점이 있다. 다양한 국내외 인컴형펀드, 중위험·중수익 유형에서 투자 경험이 풍부한 미래에셋자산운용의 노하우가 집결된 펀드다.

포트폴리오 편입비율은 80%를 기준으로, 65~95%로 조절한다. 주요 투자대상은 맥쿼리인프라, 롯데리츠, 신한알파리츠 등 국내 상장 리츠와 부동산펀드다.

유동성 이슈 해소와 추가적인 수익기회 확보를 위해 인프라펀드 및 해외 상장 리츠도 활용할 계획이다. 부동산 종목을 편입하지 않을 경우 채권형 상장지수펀드(ETF)에 투자해 인컴수익을 확보한다.

운용역인 김명준 미래에셋운용 글로벌인덱스운용팀장은 "타사의 공모 부동산펀드들은 대체로 리츠와 부동산펀드를 단순 편입 후 보유하는 전략을 취한다"며 "미래에셋밸런스리츠부동산펀드는 투자대상의 적정 자산가격과 실제 시장에서 거래되는 가격 사이의 괴리가 발생했을 때 저평가된 자산은 매수하고, 고평가된 자산은 매도해 편입비율을 조절하는 변동성 매매전략을 사용한다"고 설명했다. 이어 "이 같은 종목별 시스템적인 매매를 통해 가격 하락시 매수, 가격 상승시 매도함으로써 안정적인 자본차익 및 배당수익을 누릴수 있다는 장점이 있다"고 덧붙였다.

일반주식은 향후 이익 추정치가 크게 변할 경우 큰 폭의 주가 상승(또는 하락)으로 이어지는 반면, 리츠의 경우 짧게는 5년, 길게는 10년 이상 임대료 수익 추정치가 크게 변화하지 않는다. 이 때문에 가격이 펀더멘털 이외의 요인으로 급등하는 경우 단순 보유가 아닌, 적극적인 매매를 통해 비중을 축소하는 전략이 더 적합하다는 판단이다. 김 팀장은 "이러한 매매전략을 통해 상장리츠를 단순 보유하는 전략 대비 초과 수익 창출이 가능할 것으로 기대한다"고 말했다.

올해 목표 성과에 대해 김 팀장은 코로나19 여파를 감안하더라도 배당수익률이 상승해 연 5~6% 이상이 가능할 것으로 내다봤다. 그는 "코로나19 사태 이후 국내외 증시 하락으로 국내외 상장 리츠 및 부동산펀드의 가격도 조정을 받았다. 다만, 이번 조정으로 인해 국내외 리츠들의 배당수익률이 크게 높아졌다. 1%를 하회하는 1년, 3년 국채수익률 대비 4~5%포인트 높은 배당수익을 기대할 수 있다"며 "코로나19 사태가 진정 국면에 들어가면서 증시가 추가로 반등할 경우 자본차익까지 기대할 수 있다"고 전했다.

■코로나 사태로 임대료 수익은 제한적

김 팀장은 부동산 간접투자 활성화 정책과 향후 자본시장법 시행령 개정으로 국내 부동산 간접투자 시장이 더욱 커지고, 투자기회도 늘어날 것으로 전망했다. 그는 "코로나19 사태 또한 국내는 발빠른 대처로 해외 대비 확진자 수 증가세가 크게 둔화되고 있다"며 "이에 따라 국내 상장 리츠 및 부동산펀드의 향후 임대료 수익에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상한다"고 말했다.

해외리츠 전략에 대해서 김 팀장은 코로나19의 영향이 상대적으로 적은 지역 및 업종(데이터센터, 물류센터, 통신인프라, 우량 오피스 등) 위주로 선별 투자할 방침이라고 설명했다. 미래에셋밸런스리츠부동산펀드는 향후 펀드 순자산의 20% 이내 수준에서 일부 해외 리츠를 편입할 계획이다.

펀드 투자시 올해 가장 큰 호재로는 코로나19 사태로 인해 조정을 받은 리츠 및 부동산펀드들의 저평가 투자매력등이 꼽힌다.

여기에 최근 한국은행의 금리 인하도 실물자산의 가격 부양 효과로 이어질 수 있어 리츠를 포함한 부동산 간접투자 상품에 긍정적인 효과로 작용할 것이라는 진단이다.

김 팀장은 "이 펀드는 소액으로 부동산 간접투자를 해 인컴 수익을 낼 수 있는 중위험·중수익 상품이다.

내년 말까지 공모 리츠 및 부동산펀드에 3년 이상 투자하는 경우 5000만원 한도로 3년 간의 배당소득에 대해 분리과세 혜택이 주어지기 때문에 3년 이상 장기투자하는 것을 추천한다"고 했다.

[e-mail] 김경아 기자