美리츠 평균 14% 하락할 때… 데이터센터·인프라는 ‘신고가’

저금리에 높아진 배당수익률
美 리츠 하반기 빠른 회복 예상
인프라·물류 등 다양한 섹터 장점
시장규모 커 유동성도 좋은편
경기충격 부담에 종목선정 신중해야

미국 리츠(REITs) 시장이 상반기 코로나19로 주춤해진 가운데 하반기에는 반등이 기대된다. 저금리 환경에 높아진 배당수익률을 기반으로 빠른 가격 회복이 예상되는 덕분이다. 코로나19로 인프라와 데이터센터 수혜가 예상되는 가운데 주거(아파트)부문의 배당투자 매력이 높다는 분석이다.

6월 30일 금융투자업계에 따르면 지난해 연말 기준 미국의 상장 리츠 규모는 1539조원, 상장 리츠 수는 219개로 미국 국내총생산(GDP)의 약 6.8%에 달한다.

리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당으로 지급해야 법인세가 면제되기 때문에 꾸준한 배당수익을 기대할 수 있다는 장점이 있다.

미국 상장 리츠의 지난 10여년간 연평균 수익률이 13.59%에 달한다. 무엇보다 미국 리츠 시장은 인프라, 데이터센터, 주택, 오피스, 소매(리테일), 물류창고(셀프스토리지) 등 다양한 섹터에 골고루 분산돼 있고 시장 규모가 큰 만큼 유동성도 풍부해 투자매력이 높다.

상반기 부진, 데이터센터는 신고가

올해 상반기 코로나19 타격으로 미국 리츠는 전년 대비 14.2% 하락했다. 임대료 인하, 배당금 축소, 신용 리스크 확대 위험이 주가에 상당부분 반영됐다는 진단이다. 섹터별로 차이가 컸다. 감염병 노출도가 높은 숙박·리조트(-43.7%)와 리테일(-34.6%)의 하락 폭이 상대적으로 큰 가운데 언택트(비대면) 수혜가 예상되는 데이터센터(19.0%), 인프라(15.3%) 등은 2·4분기에 신고가를 경신하기도 했다.

김영기 한국투자증권 연구원은 "미국 리츠는 연초 대비 10%대로 하락하면서 스탠더드앤드푸어스(S&P)500 수익률보다 부진했다"며 "리테일 및 호텔 리츠의 약세 영향이었지만 데이터센터 및 인프라 리츠의 경우 강세를 보이기도 했다"고 설명했다. 이어 "지난해보다 관심이 줄어든 리츠 시장에서도 주요 IT기업들의 상승과 함께 두 섹터가 시장을 주도하고 있다"고 덧붙였다.

대신증권은 "상반기 미국 리츠의 약세에는 기업 신용위험 확대와 부동산 펀더멘털 약화 우려가 주된 요인으로 작용했다"며 "투자적격등급 비중이 30%에 불과한 미국 리츠는 높은 레버리지를 이용하는 경향이 있어 신용위험이 높아지는 시기에 변동성이 높아진다"고 풀이했다. 이어 "상업용 부동산에 대한 피로감이 누적된 가운데 코로나19로 경기 침체와 펀더멘털 훼손 가능성이 높아진 점도 미국 리츠에 부담 요인으로 작용했다"고 부연했다. 실제로 200여개 미국 리츠 중 57개 리츠가 배당 삭감 혹은 중단을 발표했다.

특히 배당 안정성이 자랑인 미국 교도소 리츠의 경우 배당을 삭감하기도 했다.

하반기 데이터센터, 인프라 주목

현 시점에서 미국 리츠는 배당수익률이 높아졌다는 점이 매력 포인트다. 김영기 연구원은 "주가 하락 시에는 고정 배당금을 지급하는 우선주의 투자매력이 높아진다"며 "특히 인프라, 데이터센터 리츠가 발행한 우선주는 성장성과 배당 수익률 측면에서 큰 매력이 있다"고 판단했다. 또 "임대 수익이 꾸준히 유지되는 주거, 산업 리츠가 발행한 우선주가 투자대안이 될 수 있을 것"으로 내다봤다.

대신증권은 "배당 투자는 경기의 하방이 견조한 가운데 회복 기대감이 높아질 때 유리하다"며 "이달 말 미국 리츠 예상 배당수익률은 4% 상회해 배당 투자 매력이 높아져 있다"고 진단했다. 다만, 경기 회복이 확인되지 않아 배당 투자 종목 선정에 신중할 필요가 있다는 지적이다. 상반기 경기 충격 여파로 임대료 지불이 지연되거나 임대료가 낮아질 위험이 남아 있다는 것이다.

대신증권은 인프라와 데이터센터 섹터를 추천했다. 언택트 시대에 모바일 트래픽 증가, 5G 투자 증가, 클라우드와 함께 고성장이 기대된다는 이유에서다.

톱픽으로는 아메리칸타워 (AMT), 이퀴닉스 (EQIX), 아렉산드리아 리엘에스테이트(ARE), 아메리콜드(COLD), 아발론베이(AVB), 퍼블릭스토리지(PSA), 메디컬 프로퍼티(MPW), 에쿼티 레지덴셜(EQR) 등을 추천했다.

NH투자증권은 초대형 및 특수형 리츠를 주목하라고 조언했다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 "초대형 리츠(시가총액 50억달러 이상)의 경우 재무구조가 우량하기 때문에 임대수익이 감소하더라도 유동성 경색이 발생할 가능성이 낮고, 풍부한 자금 여력을 바탕으로 타 리츠 및 자산을 인수할 수 있다"며 "셀타워(통신탑) 및 데이터센터 부동산을 보유하고 있는 특수형 리츠는 코로나19와 무관하게 5G 인프라 투자와 데이터 트래픽 급증에 따른 수혜를 누릴 수 있을 것"으로 전망했다.

[e-mail] 이정은 기자