임대차 3법에 분상제까지… 전월세 시장 ‘다중 악재’에 시름 [분양가상한제 29일부터 적용]

서울 18개구·경기 3개시 대상
정부는 주택 매매가격 하락 기대
시세 70~80% ‘로또 청약’ 우려
청약 대기에 전세 씨 마를 수도

민간택지 분양가상한제가 29일부터 본격 시행되면서 청약시장 과열, 전월세시장 불안, 주택공급 절벽 등 부작용을 우려하는 목소리가 높아지고 있다.

이에 따라 매매가 및 전세가가 동반 상승하면서 청약가점이 낮은 청년·서민들의 내 집 마련은 더욱 어려워질 것이라는 지적도 나온다.

민간택지 분양가상한제 시행

28일 국토교통부 등에 따르면 이날 민간택지 분양가상한제 유예기간이 종료됨에 따라 29일부터 입주자 모집공고 승인신청을 하는 아파트단지에 민간택지 분양가상한제가 적용된다.

분양가상한제란 신규 아파트의 가격 안정화를 위해 주택분양 시 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도다.

투기과열지구에서 △12개월간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 △직전 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 △3개월간 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 곳을 대상으로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정된다.

적용대상 지역은 서울 18개 자치구 309개동과 경기도 3개시 13개동이다.

서울의 경우 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중구·광진·서대문 등 13개 구 전체와 강서구 방화동·공항동·마곡동·등촌동·화곡동, 노원구 상계동·월계동·중계동·하계동, 동대문구 이문동·휘경동·제기동·용두동·청량리동·답십리동·회기동·전농동, 성북구 성북동·정릉동·장위동·돈암동·길음동·동소문동2·3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1·2·3가, 은평구 불광동·갈현동·수색동·신사동·증산동·대조동·역촌동 등 5개구 37동이다.

경기도에서는 광명시 광명동·소하동·철산동·하안동, 하남시 창우동·신장동·덕풍동·풍산동, 과천시 별양동·부림동·원문동·주암동·중앙동 등이 대상이다.

당초 국토부는 4월 말부터 분상제를 시행할 예정이었지만 코로나19에 따른 정비사업 일정 지연을 감안해 유예기간을 3개월 연장했다.

전월세시장 혼란…실수요자 '타격'

국토부는 분상제 적용 시 시세의 70~80% 수준으로 분양이 가능할 것으로 기대하고 있다. 기본형 건축비(올해 3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)에 택지비, 가산비용을 더해 분양가를 책정해야 하기 때문이다.

분상제 적용 시 기존 집값이 하락하는 효과도 기대하고 있다. 국토연구원이 지난해 7월 발표한 '분양가상한제 확대도입 영향 점검' 보고서에 따르면 서울에 분상제 확대적용 시 서울 주택매매가격이 연 1.1%포인트 하락하는 효과를 내는 것으로 나타났다.

그러나 전문가들은 오히려 '로또아파트' 양산에 따른 청약시장 과열, 청약시장 대기수요 증가로 전월셋값 상승, 재건축·재개발 사업성 하락에 따른 주택공급 절벽과 신축아파트 품귀현상 심화 등 부작용이 클 것으로 예상하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "분상제로 전세 수요가 누적되면서 임대시장이 더 큰 혼란에 빠질 것"이라며 "임대차 3법까지 가세하면서 전세 물건이 씨가 마를 것"이라고 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "8월부터 수도권 및 지방 광역시 대부분의 지역에서 분양권 전매가 사실상 금지되고 전매제한이 10년으로 길어지면서 신축아파트 유통물량이 줄어 아파트값을 자극할 우려가 있다"며 "재개발·재건축 입주권은 양도세 중과를 피하기 위해 2년 실거주 등의 기간을 고려하면 향후 5~6년간 매물이 나오기 어렵다"고 우려했다.

[e-mail] 서혜진 기자