가격 뛰거나 매물 잠기거나…재개발 투자처 분위기 '극과 극'

2·4 공급 대책 후 투자자 혼란
2차 후보지 선정 앞둔 한남1구역
공공개발 가능성 낮아 4억 급등
노후도 낮은 강북 정비사업지역
공공 포함될라 우려에 거래 냉각

2·4대책 발표 이후 공공 직접시행 개발 가능성이 있는 재개발 사업장과 공공재개발 후보지간 양극화 현상이 퍼지는 가운데 공공재개발 1차 후보지로 선정된 서울 양천구 양평14구역의 한 노후 주택가 모습. 사진=김나경 인턴기자

2·4대책 발표 이후 공공 주도(직접시행) 개발 가능성이 있는 서울 재개발 정비사업 후보지를 피해야 한다는 분위기가 빠르게 확산되면서 재개발 투자처가 양극화 조짐을 보이고 있다. 인터넷 부동산 커뮤니티에서는 공공 직접시행 정비사업 가능성이 있는 투자처와 안심하고 투자할 만한 정비사업장 리스트가 퍼지는 등 이번 대책의 후유증이 지속되고 있다.

특히, 지난 8·4대책을 통해 추진된 공공재개발이 확실시되거나 민간 재개발로 진행중인 재개발·재건축 매물은 2·4대책 발표 이후 몸값이 뛰는 반면, 공공 주도 개발 예상지들은 매물 잠김이 뚜렷해지고 있다.

8일 부동산 업계에 따르면 2·4대책 발표 이후 부동산 투자자들 사이에 혼란이 가속화되는 가운데 시장에선 공공 주도 개발 가능성이 있어 피해야 할 투자처와 진입해도 될만한 투자처를 구분하는 움직임이 분주해지고 있다. 대책 발표 이후 투자했다가 해당 지역이 공공 개발 사업지로 선정되면 새 아파트 입주권 대신 현금청산 대상이 되기 때문이다. 한 전문가는 "아직 조합이 설립되지 않은 초기 재개발 사업장과 공공재개발 후보지에서 탈락 가능성이 있는 사업장들이 투자자들 사이에서 기피되고 있다"고 전했다.

국토교통부는 지난 4일 공공정비사업(재개발·재건축)과 역세권·준공업지역·저층주거지를 상대로 한 도심공공주택복합사업을 추진해 2025년까지 전국에서 83만6000호의 주택을 신규공급한다는 계획을 발표했다. 국토교통부가 꼽은 서울의 공공정비사업 후보지는 67곳, 도심공공주택복합사업 후보지는 155곳에 달한다. 정부는 투기 수요가 몰릴 것을 우려해 구체적인 지역은 공개하지 않았다.

그러자 시장에서는 노후도 문제로 공공재개발 2차 후보지에서 탈락할 가능성이 있는 재개발 사업장은 투자를 우선 피해야 한다는 분위기다. 노후도가 낮아 공공재개발과 민간재개발이 안될 경우 공공 주도 개발로 갈 수 있다는 분석이 나오고 있어서다. 정부는 도심 공공주택 복합사업 대상지를 확대하기 위해 노후도 기준을 현 도시정비형 재개발(노후도 30%)과 유사하게 정할 것이라는 관측이 나오고 있다. 공공재개발의 노후도 기준(60%)의 절반 수준이다. 실제로, 노후도가 떨어지는 서울 강북 정비사업 지역들은 대책이 나온 직후부터 거래 분위기가 급속히 냉각되고 있다.

반면 사업시행인가를 앞두거나 받은 민간 재개발 사업장이나 지난 달 공공재개발 1차 후보지에 선정된 사업장은 공공 주도 개발 가능성이 낮기 때문에 몸값이 더 뛰고 있다. 실제로, 최근 한남1구역 매물(대지지분 33㎡)은 공공재개발 이슈가 불거진 뒤 가격이 4억원 가량 급등했다.

이춘란 리얼리치에셋 대표는 "조합이 설립됐고 사업시행인가를 앞두고 있는 곳은 투자자들이 들어가는 분위기"라며 "설 연휴 이후 공공개발 후보지 222곳, 3월 말 공공재개발 2차 후보지가 발표되면 현재와 같은 혼란스러운 분위기가 어느 정도 정리될 것"이라고 말했다.

[e-mail] 서혜진 기자