3일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트 입주물량은 4만9078가구로 2008년 이후 12년 만에 가장 많은 물량을 보였다. 하지만 서울 아파트 전세가격은 지난해 14.25%가 오르며 부동산114가 시세 집계를 시작한 2002년 이래 역대 2번째로 높은 상승폭을 나타냈다. 통상적으로 아파트 입주물량이 많으면 전세가격은 떨어지는 양상을 보였지만, 지난해는 정반대의 결과가 나타난 것이다.
실제 2018년 4·4분기 아파트 입주물량은 직전 분기 대비 3배 이상(5929가구→2만233가구) 늘었다. 당시 송파구 헬리오시티(9510가구)가 한 번에 입주하며 서울 전세가격은 3분기 연속 떨어진 바 있다.
다만 그 이후의 양상이 달라졌다. 입주물량은 과거보다 많았지만 전세가격은 견조한 상승세를 보였다. 3기 신도시 등 사전청약 이슈로 특정지역의 전세수요가 늘고, 임대차2법 시행 영향으로 입주물량 영향력이 과거보다 낮아져서다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차2법 도입에 따른 과도기적 진통이 있었다"며 "그 이면에 과거보다 높아진 정비사업 비중과 거주요건 강화 등이 영향을 미친 것으로 판단된다"고 말했다.
2013~2014년 서울 내 재개발·재건축 사업을 통한 입주 물량 비중은 절반 이하에 그쳤다. 하지만 최근 2~3년 사이 입주물량은 정비사업 비중이 80%에 육박한다.
정비사업은 기존 조합원 물량이 전체 물량의 절반 가량이 차지해, 일반 가구에 돌아가는 물량은 눈에 띄게 줄어들 수 밖에 없다. 또 정부의 잇딴 규제로 양도세 면제를 위한 2년 거주, 주택담보대출 시 직접 거주 등 '실거주 요건'이 강화되며 전월세 시장에 나오는 물량이 더 적어졌다. 이런 추세에 임대차보호법 강화가 전월세 시장에 불을 붙였다는 평가다.
더 큰 문제는 2·4분기부터 아파트 입주 총량이 줄어든다는 데 있다. 올 1·4분기에는 상대적으로 많은 1만1140가구가 입주하지만 향후 △2분기(5659가구) △3분기(7938가구) △4분기(4919가구) 등 눈에 띄게 물량이 준다.
윤 수석연구원은 "2년 단위로 이어지는 전세계약을 고려할 때 올해 3월부터 진행될 이사철 전세가격은 재계약·신규계약 모두 지난해 급등했던 전세가격이 반영돼 높아진 가격에 수렴할 가능성이 높다"며 "결국 아파트 입주물량이 많든 적든, 전세가격은 올해까지는 상승세가 쉽게 수그러들지 않을 전망"이라고 말했다.
hoya0222@fnnews.com 김동호 기자
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