방향 바꾼 부동산대책… 내집 마련 숨통? 가격만 부채질?

당정, LTV 등 대출규제 완화 검토
‘수요억제’ 규제 일변도 정책서 선회
무주택자에 필요 … 집값 지탱 역할
전문가 "대선 앞둔 선회 효과 의문"

보궐선거 참패 이후 문재인 정권이 그동안 고수했던 규제 일변도의 부동산 정책 방향 선회에 나서면서 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 전문가들은 출범 초부터 공급보다는 수요억제책 위주의 강력한 규제가 부동산 과열을 초래한 만큼 늦게라도 청년층이나 무주택자들의 내집 마련에 긍정적 요인이 될 수 있다는 분석이다.

다만 정권 말기 규제완화가 자칫 시장 가격상승을 또 다시 자극할 수 있는만큼 완화범위를 신중하게 조절 해야한다는 지적도 있다.

■'LTV완화' 내집 마련 숨통 vs 가격상승 부채질

20일 정치권 및 부동산업계에 따르면 당정은 현재 무주택 세대주에게 LTV(주택담보대출비율)를 10%포인트 우대하는 방안을 유력하게 검토 중이다.

정권 초 부동산가격 상승이 본격화되면서 서울을 비롯한 투기과열지구의 LTV를 9억원 이하는 40%로 묶으며 대출규제를 강화한 바 있는데, 이를 실수요자에 한해 일부 완화해주겠다는 것이다. 그동안은 일률적인 대출규제로 현금부자들만 집을 살 수 있게 됐다는 비판을 받아온 바 있다.

더불어 LTV를 묶자 가계대출이 상대적으로 리스크가 더 큰 신용대출로 몰리는 풍선효과를 나타내기도 했다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "자금여력이 떨어지는 신혼부부나 청년층의 경우 대출규제로 인해 진입장벽이 높다는 지적이 계속돼 왔다"면서 "일률적규제는 3~4년간 해봤듯이 딱히 효과를 못보고 가격만 올린 상황이기 때문에 실수요자에 한해서 규제완화는 필요하다고 본다"고 말했다.

다만 집값이 급등한 상황에서 뒤늦게 LTV규제를 완화해 주는 것은 자칫 새로운 수요자들을 진입시켜 그동안 올려놓은 집값을 지탱해주는 역할만 하는 것 아니냐는 지적도 나왔다. 양지영 R&C 연구소장은 "실수요자들의 대출규제 완화는 필요하다"면서도 "다만 여전히 영끌 수요가 많은데다, 최근 집값이 안정화를 보이다 규제완화 움직임에 재건축발 가격상승이 꿈틀대고 있는만큼 유의해야한다"고 말했다.

■"종부세 완화, 양도세도 풀어야 효과"

이번 정권의 부동산정책 핵심은 세금강화를 통한 부동산시장 안정화였다. 그러나 공시가율 현실화에 따른 종합부동산세 폭탄은 극렬한 저항에 맞닥뜨렸다. 결국 더불어민주당은 급하게 1주택자 종부세 과세 기준을 9억원에서 12억원 이상으로 상향하는 입법 개정안을 발의하는 등 정책 수정에 부랴부랴 나섰다.

대한건설정책연구원 이은형 수석연구원은 "공시가격 현실화를 단계별로 하겠다는 계획이었지만, 이제 겨우 한번했는데 이를 뒤집으면 정책에 대한 신뢰성은 사실상 반감하게되는 측면이 있다"고 지적했다.

다만 양도세 완화를 병행해야 종부세 완화에 따른 부작용을 최소화할 수 있다는 의견도 나왔다. 양 소장은 "종부세가 완화될 경우 세금부담이 덜해진 만큼 팔지않으려는 수요가 생겨 매물은 사라지고 집값이 더 오를 수도 있다"면서 "양도세 중과 완화를 병행해 시장에 매물이 나올 수 있도록 유도하는 것이 필요할 것"이라고 주장했다.

주거안정과 투기근절을 내세워 부동산세 규제 강화를 고집했던 현 정권의 정책뒤짚기는 이미 곳곳에서 나타났다.

지난해는 정권 출범 초 민간 등록임대사업자를 통해 전세 공급을 늘리겠다며 각종 세제 혜택을 줬다가 특혜 논란에 갑작스레 제도를 폐지한 바 있다.

전문가들은 주택정책 수립시 부작용을 간과하고 수요억제 위주의 규제일변도로 4년을 허비한 것이 현재 부동산 과열의 단초가 됐다는 게 중론이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정책실패에 따른 방향선회에 진정성이 있으려면 진작에 했어야 하는데, 대선을 앞두고 주어담는 식으로만 해서는 효과가 있을 지 의문"이라고 말했다.

[e-mail] 박지영 박소연 기자