소득 넘는 과도한 대출 '차단'… 영끌·갭투자 어려워진다 ['위험수위' 가계빚 증가속도 낮춘다]

개인별 DSR 40% 단계적 확대
서울아파트의 83% 7월부터 해당
내년 7월엔 대출 2억 넘으면 적용
3주택 이상 등 투기수요자 직격탄
서민 LTV·DTI 혜택은 늘리고
청년·프리랜서 등에도 문턱 낮춰

29일 서울 여의도 수출입은행에서 열린 '제34차 비상경제 중앙대책본부 회의 겸 2021년 2차 혁신성장전략회의'에 참석한 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 발언을 하고 있다. 진=박범준 기자

29일 서울 여의도 수출입은행에서 열린 '제34차 비상경제 중앙대책본부 회의 겸 2021년 2차 혁신성장전략회의'에 참석한 은성수 금융위원장이 경청하고 있다. 사진=박범준 기자

정부가 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR)을 단계 적용하면서 실수요자의 대출한도는 사실상 늘어나게 됐다. 소득이 없던 퇴직자나 프리랜서 등도 연금소득이나 국민연금 등 각종 소득증빙자료를 통해 신용대출을 받을 수 있는 길도 열리게 됐다.

반면 3주택 이상이나 30억원 상당 토지 등 투기수요자들의 대출한도는 대폭 줄어들게 됐다.

정부는 이번 대책으로 가팔라진 가계부채 증가율을 완만하게 조절한다는 목표다. 지난 한해 동안 120조원이 급증한 데서 올해는 100조원 아래로 증가폭을 낮춰간다는 계획이다.

■연소득, 실수요 여부 따라 한도 차등

29일 정부가 확정한 '가계부채 관리방안'에 따르면 차주별 DSR 적용의 취지는 실수요자들의 대출한도를 완화하고, 투기수요에 대해서는 대출한도를 대폭 줄이는 데 있다.

실제 연소득 8000만원, 주택가격 9억원, 대출만기 30년을 가정했을 때 기존에는 주택지역별, 대출목적별로 주택담보대출 한도가 최소 3억6000만원에서 24억원으로 달랐지만 차주별 DSR을 적용하면 6억7500만원으로 동일해진다. 무주택 실수요자의 경우 주담대 한도는 늘어난다. 투기지역은 주담대 한도가 3억6000만원, 조정지역은 4억5000만원, 비규제지역은 6억3000만원인데 차주별 DSR을 적용하면 원리금균등분할상환 시 모두 6억7500만원으로 주담대 한도가 동일해지기 때문이다.

반면 3주택을 보유해 주택투기 수요에 해당할 경우 기존에는 비규제지역에서는 17억1000만원까지 주담대가 가능하다. 그러나 차주별 DSR 적용 후에는 실수요자와 동일한 6억7500만원으로 대폭 줄어든다. 30억원 상당의 토지 역시 기존에는 LTV 80%가 적용돼 최대 24억원까지 대출이 가능했지만 DSR 적용 후에는 6억7500만원까지만 가능해진다.

이세훈 금융위 금융정책국장은 "DSR 제도라는 것은 갚을 수 있는 능력을 넘어서는 과도한 대출을 방지함으로써 소비자들을 더 보호하고 차주를 보호하는 제도"라며 "차주 단위 DSR이 적용되는 차주는 금융기관의 총 대출이 1억원을 넘는 차주만 해당돼 많은 서민이 적용되지는 않는다"고 말했다.

금융당국에 따르면 우선 7월 적용되는 DSR 대상은 올해 2월기준 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%에 해당하는 담보에 기반한 주택담보대출 차주가 될 것으로 보인다. 내년 7월부터 총 대출액 2억원 초과 차주에 대한 적용이 추가되면 차주별 DSR 대상자는 전체 차주 중 12.3%인 약 243만명이 된다. 이어 최종적으로 2023년 7월 총 대출액 1억원 초과하는 차주에 적용되면 전체 대출자의 28.8%인 약 568만명이다. 이는 금액 기준으로는 전체 가계대출 중 76.5%에 해당된다.

차주단위 DSR 적용 시 연소득규모와 대출만기에 따른 주담대 한도도 달라진다. 예를 들어 원리금균등분할상환방식의 주택담보대출을 2.5% 금리로 대출받은 차주에 DSR 40% 적용한다고 했을 때 연소득 1억원인 경우 주담대 한도는 6억2900만원(만기 20년)이다. 8000만원 소득자의 경우 5억300만원(만기20년)이 된다.

■학생·프리랜서도 신용대출 가능

각종 소득증빙을 활용해 급여생활자가 아닌 경우에도 신용대출이 가능해진다. 은퇴자나 주부, 학생 등 소득자료가 없었던 경우에도 연금소득이나 신용카드 사용내역 등을 통해 신용대출이 가능하다. 예를 들어 DSR 산정 시 만기 10년 적용, 이자율 3%, 차주단위 DSR 40%라고 가정할 때 월 50만원의 노령연금을 받는 은퇴자의 신용대출 한도는 약 1800만원이다. 연소득 산정에서 증빙소득인 연금소득을 활용해 월 50만원씩 12개월분인 600만원을 연소득으로 추정하기 때문이다. 프리랜서 등 소득을 신고하지 않고 있는 일용 근로자는 KCB 소득예측모형에서 추정한 소득(1000만원)의 80%인 800만원이 연소득으로 적용돼 신용대출을 최대 2400만원 받을 수 있다. 건강보험료를 매달 10만원 납부하고 있는 휴폐업자라면 연소득을 3300만원가량으로 추정해 약 1억원까지 대출이 된다. 이럴 경우 대출증가폭은 완만하게 개선된다는 예상이다. 코로나19 사태가 발생한 지난해 가계부채 증가율은 8%로 120조원에 달했다. 올해는 증가율을 5~6%로 낮춰 80조~100조원 수준으로 줄이고, 내년에는 4%로 더 낮추겠다는 것이다.

■LTV우대 소득기준 1억원 상향

금융위는 내달에는 서민·실수요자에 대해 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 혜택을 강화하는 방안을 마련한다.

LTV·DTI 10%포인트 우대 혜택을 확대하고, 차주소득기준인 부부합산 연소득 8000만원(생애최초구입자 9000만원) 기준을 1억원까지 높이는 방안을 고려하고 있다. 또 최근 주택가격 상승 등 시장현실을 감안해 대상주택 기준인 투기·과열지구 6억원, 조정대상지역 5억원을 완화하는 방안을 논의 중이다.

이 국장은 "조속한 시일 내에 별도로 발표될 서민 실수요자에 대한 LTV 우대혜택 확대 방안, 이 부분을 통해서 실수요자에게는 실질적으로 대출한도 등에 애로가 없도록 보완해 나갈 계획"이라고 전했다.

[e-mail] 연지안 이용안 기자