(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 가계부채 관리방안으로 '차주단위 총부채원리금상환비율(DSR)' 규제가 강화되면서 서울 등 규제지역에서 집을 살 때 대출한도가 최소 수천만원 이상 줄어들 것으로 추정된다. 연봉 5000만원 직장인의 경우 서울에서 6억원짜리 집을 살 때 지금까진 현금 2억6000만원이 있으면 됐으나, 내년부턴 대출한도가 7000만원 가량 줄어 3억3000만원은 있어야 집을 살 수 있다.
특히 소득이 적을수록 더 많은 현금이 필요해지기 때문에 자금마련 계획에 각별히 신경을 써야 한다. 정부는 DSR 강화로 청년·무주택자 등 실수요자의 내 집 마련 계획이 막히지 않도록 이달 중 실수요자 규제 완화책을 내놓을 예정이다.
3일 은행권에 따르면 '차주단위 DSR' 규제가 본격적으로 시행될 경우, 규제를 적용받는 차주의 대출한도는 현재보다 최소 수천만원 이상 줄어들 것으로 예상된다.
오는 7월부터 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나, 연 소득과 관계없이 신용대출이 1억원을 넘으면 차주단위의 DSR 40% 규제를 적용한다. DSR은 모든 가계대출의 1년 치 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 연간 원리금상환액이 연봉의 40%를 넘으면 추가 대출을 안 해준다는 얘기다.
서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 차주단위 DSR 규제를 적용받게 된다. 서울은 사실상 대부분 아파트가 DSR 규제를 받는다.
이에 더해 신용대출의 경우 DSR 산정 시 만기기준을 기존 10년에서 올해 7월엔 7년, 내년 7월엔 5년으로 줄이기로 했다. 그동안 신용대출은 1년 만기 상품이어도 매년 갱신되는 관행을 고려해 일률적으로 10년 만기를 적용해왔다. 만기기준이 반으로 줄면 차주가 매년 상환해야 하는 대출금 부담이 늘기 때문에, DSR 산정 시 대출한도는 반으로 줄어들게 된다.
연봉 5000만원 직장인의 경우 지금까진 서울에서 6억원짜리 집을 살 때, 주택담보대출을 주택담보대출비율(LTV) 한도(40%)인 2억4000만원까지 받고, 모자란 돈은 신용대출을 최대한 활용해 충당할 수 있었다. 은행들은 그간 연소득의 1.5배~2배까지 신용대출을 내줬기 때문에 최대 1억원을 더해 3억4000만원까지 대출을 받을 수 있었다. 현금 2억6000만원 정도만 있으면 집을 살 수 있었다.
그러나 차주단위 DSR이 적용되면 신용대출 활용 폭이 제한돼 전체 대출한도가 줄어든다. 연봉 5000만원은 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액이 2000만원을 넘을 수 없다. 먼저 주담대를 2억4000만원 한도까지 30년 만기(금리 2.5%)로 받으면 연상환금액은 약 1138만원이 된다. 여기에 추가로 연상환금액 862만원만큼 신용대출을 받을 수 있는데, 신용대출은 내년부터 DSR 만기가 5년으로 줄기 때문에 연금리 3.0% 적용 시 최대 3315만원까지만 추가 대출을 받을 수 있다. 규제 전보다 한도가 7000만원 가량 줄어, 현금 3억3000만원 이상 있어야 집을 살 수 있게 된다.
소득이 적을수록 더 많은 현금을 가져야 집을 살 수 있다. 연봉 3000만원 직장인의 경우 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액 1200만원까지만 대출을 받을 수 있다. 앞 사례와 똑같은 상황을 가정하면, 주담대를 한도인 2억4000만원만 받아도 연상환금액이 1138만원을 넘어, 추가로 연상환금액 62만원만큼만 대출을 받을 수 있다. 신용대출 연금리 3.0%, 만기 5년을 적용하면 단 238만원만 추가 대출이 가능하다. 현금 약 3억6000만원이 있어야 집을 살 수 있다.
금융권 관계자는 "그동안 LTV 기반의 대출은 담보를 기준으로 대출한도를 책정했다면, DSR 기준은 소득 기준으로 대출한도를 잡기 때문에 '버는 만큼만 대출을 쓰라'는 시그널이 깔린 것"이라고 설명했다.
다만 정부는 청년·무주택자 등 실수요자가 이번 대출규제 강화로 내 집 마련이 막히는 것을 방지하기 위해, 이달 중 실수요자 규제 완화책을 추가로 발표할 계획이다.
규제 완화책엔 무주택 실수요자에게 LTV와 DSR 기준을 일부 완화하는 혜택을 주고, 혜택 대상이 되는 집값·소득 기준도 완화해 대출한도를 늘려주는 방안이 담길 것으로 알려졌다.
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