[차관칼럼] 개발이익 공유를 향한 '공공주도 3080+'

복잡하게 엉킨 실타래를 풀기란 쉽지 않다. 금세 풀릴 것 같으면서도 좀처럼 풀리지 않는가 하면 너무 복잡하게 얽혀있어 어디서부터 손을 대야 할지 고민스러운 경우도 많다. 그렇다고 고르디우스의 매듭을 끊어버리듯 단칼에 잘라내 버릴 수도 없다. 도시 기능의 회복과 주거환경 개선을 위해 꼭 필요하지만, 이해관계가 복잡한 기존 도심의 개발이 꼭 이 모양새다.

기존의 민간 개발사업은 토지 소유자 등이 조합을 만들어 보유자산에 분담금을 더해 새 아파트를 분양받거나 사업자가 확보한 부지를 개발해 신축된 건축물을 매각하는 방식으로 진행된다.

이때 발생한 수익은 모두 기존 소유자 또는 사업시행자에게 돌아갔다. 그렇다 보니 일부 지역에서는 시세차익을 노린 투기수요가 유입됐고, 이는 곧 주택시장의 불안과 '둥지 내몰림'으로 이어지기도 했다. 또한 이해관계가 서로 달라 조합원 간 갈등으로 사업이 장기간 표류하는 경우도 부지기수였다. 사업성이 부족한 지역은 안전 우려에도 조합조차 구성되지 못한 곳도 많다. 겹겹이 엉킨 실타래는 실마리를 찾아 한 올씩 풀어나가야 한다. '공공주도 3080+ 주택공급 방안'의 취지가 바로 여기에 있다. '3080+ 주택공급 방안'은 도심 내 좋은 입지에 있음에도 불구하고 제대로 활용되지 못하고 있는 부지에 대해 공공주도로 이해관계를 조율, 좋은 품질의 주택을 신속하게 공급하는 것이 핵심이다. 공공이 사업을 시행하는 만큼 규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 기존의 토지 등 소유자는 물론 세입자와 영세상인, 지역 주민까지 모두가 공유하도록 할 것이다.

그뿐만 아니라 원도심의 중심지 역할을 회복하고, 새로운 인구 유입을 발생시켜 낙후된 도시를 젊은 도시로 바꾸는 효과도 기대할 수 있다. 마땅한 개발수단이 없어 노후화, 슬럼화 문제를 겪는 저층주거지 등 구도심지가 공공의 참여를 통해 획기적으로 변모한다는 점에서 역시 그 의미가 크다.

그러나 공공의 참여만으로 도심 개발사업이 가진 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 사업수익과는 무관하게 계속해서 거주를 희망하는 주민이나, 임대·영업수익으로 생계를 유지하는 집주인, 상가주 등이 사업을 반대하는 경우가 있다. 또한 기존보다 자산가치가 낮아질지 모른다는 우려에 사업을 반대하는 소유자들과 오랜 기간 개발을 기다려온 소유자들 간의 갈등도 발생할 것이다. 수익성 개선과 다양한 지원이라는 이점에도 불구하고 오랜 삶의 터전을 다시 개발하는 과정에서 다양한 갈등도 나타날 수 있다. 따라서 도심 내 공공 참여 주택공급 사업이 주민들의 지지 속에 성공하기 위해서는 정부와 지자체, 민간이 긴밀한 협력을 통해 제기되는 문제들을 하나씩 함께 풀어가야 한다. 먼저 공공시행자는 사업의 구조와 사업계획에 대해 충분히 설명하고, 공감대를 형성해야 한다. 지자체는 개발이익 사유화 우려로 충분히 제공하지 못했던 도시·건축 규제를 파격적으로 완화해 사업을 지원해야 한다. 물론 이 기회를 살려 지역에 필요한 공익시설이 충분히 공급될 수 있도록 방안을 제시해 도시기능의 개편과 지역 활성화를 꾀해야 한다.

정부 역시 주민협의기구를 법제화해 사업 과정에 주민의견이 적극 반영될 수 있도록 할 것이다.

특히 민간시공사 선정 및 주요 인테리어·마감재 등 주요 사항들은 주민이 결정할 수 있게 할 계획이다. 또한 토지 등 소유자, 민간업체, 공공시행자 및 지자체와 협력적 거버넌스를 더욱 견고히 구축하여 민관 협력의 결실을 보도록 최선을 다할 것이다.

이런 노력이 모여 '공공주도 3080+' 사업이 획기적 주택공급을 넘어 개발이익의 사회적 공유와 주택시장 안정을 도모하는 새로운 실마리가 되길 기대한다.

윤성원 국토교통부 장관 직무대행 겸 1차관