임차인 보호한다는 ‘보증보험 의무화’, 되레 부담만 늘었다

임대사업자 8월 유예 기간 종료
가입 거절 속출 범법자 전락 처지
정부 과태료 부과 개선안 추진 중
보증금 낮추려 전세 → 월세 전환
임차인도 부담, 보증보험사만 이익

#. 서울 동작구 노량진에서 주택임대사업을 하는 임정화씨(가명)는 최근 주택도시보증공사(HUG)로부터 민간임대주택 임대보증 보험 가입을 거절당했다. 오피스텔 구입 당시 대출 금액이 집값의 70%였기 때문이다. 임씨는 "HUG의 문의 결과 반전세나 월세로 전환해서 보증금을 낮추거나 대출을 갚으라는 안내를 받았다"며 "전세를 반전세나 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 필요한데, 임차인이 반대하면 꼼짝없이 범법자가 되거나 막대한 과태료를 물어야 한다"고 하소연 했다.

임대 보증보험에 의무 가입해야 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'(민특법) 개정안 유예기간이 오는 8월 18일 종료되면서 민간임대주택사업자들이 전과자로 전락할 처지에 놓였다.

특히, 여당이 과도한 처벌을 인정해 개선책을 마련중이지만 이또한 과도한 과태료 부과를 담고 있어 임대사업자들이 세 부담을 월세 전환을 통해 세입자에게 전가하는 상황이 벌어질 판이다.

■설익은 임대 보증보험 의무화 임박

20일 국토교통부에 따르면 지난해 8월 민특법 개정안이 시행되며 등록 임대사업자는 임대 보증보험에 의무 가입해야 하는데 시장 혼란을 최소화하기 위해 이전 등록 사업자에겐 오는 8월 18일까지 일년 간 유예 조치가 내려졌다.

이에 따라, 유예 기간 종료 이후 임대 보증보험에 미가입한 주택임대사업자들은 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처해진다.

과도한 처벌을 놓고 논란이 거세지자 여당은 개선안을 추진 중이다. 조응천 더불어민주당 의원이 최근 발의한 민특법 일부개정안은 '2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금' 벌칙 조항을 삭제하고 형사처벌 대신 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과토록 완화했다.

국토교통부 관계자는 "부채가 너무 높아서 가입이 반려되는 경우들이 있어, 시정할 기회를 주고 그래도 시정이 안되면 과태료를 통해 책임을 묻는 방향을 고려 중"이라고 전했다.

현재 임대보증 보험 상품을 운영하는 HUG와 SGI서울보증은 대출금과 전·월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘어서면 가입을 받지 않고 있다. 또 △선순위 채권금액이 주택가액의 60%를 넘은 경우 △신융불량·채무불이행(파산) 상태 등도 가입이 어렵다. 가입 문턱을 낮추기 위해 주택과 달리 대출 폭이 큰 오피스텔 등을 위한 선순위 채권금액 확대도 논의 중이다.

국토부 관계자는 "현재 주택가액의 60%인 선순위 채권금액 기준을 70%로 확대하는 방안을 추진 중"이라며 "다만 보증보험사들의 리스크가 커져 무턱대고 확대하기 어려운 점이 있다"고 말했다.

■과태료 부담에 월세 전환 세입자 부담

임대사업자들은 형사처벌 대신 과태료 부과를 긍정적으로 보면서도 '임대사업자 죽이기'라는 시선을 거두지 않고 있다.

성창엽 대한주택임대인협회 협회장은 "과태료만 해도 10%에 상당하는 금액인데, 보증금이 10억원이면 과태료가 1억원으로 너무 많아 적정한 기준이 필요하다"며 "거래가 자주 되지 않는 지방의 다세대·다가구는 매매가보다 전세가가 높은 경우가 많은데, 이들에 대한 대책도 빠져 있다"고 지적했다.

임차인 보호를 위한 보증보험 의무가입이 되레 임차인을 위협한다는 주장도 있다. 서울 동작구의 N중개사무소 대표는 "임차인 입장에서는 보증금을 많이 내고 월세를 적게 내는 게 이득"이라며 "의무 가입 때문에 임대인들이 보증금을 줄이고 월세를 높이면 결국 임차인들이 피해를 볼 것"이라고 주장했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "보험은 수익자 부담이 원칙인데, 보증보험료의 75%를 집주인이 내야하면 당연스레 그 부담은 다시 임차인에게 전가될 수 밖에 없다"며 "보증보험 의무화로 가장 큰 이득을 보는 건 세입자가 아닌 보증보험사인 만큼, 보증보험료를 재산정하거나 일반 손해보험사에게 보증보험 가입을 개방해 경쟁체제로 가야한다"고 주장했다.

[e-mail] 김동호 기자