[단독][fn마켓워치]마스턴, 부동산 개발 토지계약금에 620억 투자

우량 프로젝트 초기 투자참여로 수익성 확보

[파이낸셜뉴스] 마스턴투자운용이 수익 확보 일환으로 부동산 개발사업 관련 우량 프로젝트에 초기 투자 행보를 본격화한다. 실제 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보다 앞선 단계 투자로 토지계약금에 620억원 규모 대출 투자에 나섰다.

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마스턴투자운용은 이달 620억원 규모 '마스턴 시드전략 일반사모부동산투자신탁 제1호' 펀드를 설정, 투자에 돌입했다. 부동산 개발사업 주체인 프로젝트금융투자회사(PFV), 특수목적회사(SPC), 리츠(REITs·부동산투자회사)의 토지계약금에 지분투자 또는 대출해주는 형태다.

그동안 사업성이 우수한 프로젝트라도 마스턴투자운용의 기존 에쿼티(지분) 투자 블라인드 펀드인 기회추구4호펀드(서울, 수도권 중심의 주거 개발프로젝트), 기회추구5호펀드(물류와 오피스를 중심으로 하는 비주거 개발프로젝트)가 투자하는 경우 사업이익의 상당 부분을 펀드가 가져갔다.

이에 시행사들 중 토지계약금을 대출 형태로 투자받고 본 PF시점에 일정수준의 이자(우선배당)을 지급하겠다는 니즈(Needs)가 다수 있어 이번 펀드가 기획됐다.

이번 펀드는 총 사업비 1000억원 또는 예상매출액 1500억원 이상이면서 사업이익률 10% 이상인 곳이 투자 대상이다. 서울, 수도권(경기도, 인천), 6대광역시 및 특별자치시 중심으로 주거용은 공동주택, 오피스텔, 주상복합, 도시형생활주택에 투자한다. 비주거용은 물류센터, 지식산업센터, 데이터센터에 투자를 검토하고 있다. 이를 통한 투자수익은 연 평균 수십%가 목표다.

특히 투자 후에도 투자자(LP)에 상환하지 않고, 투자기간 5년 이내 다른 프로젝트에 재투자한다. 수익만 배당으로 지급해 수익성을 극대화하기 위한 전략이다. 1년 단위로 투자 원금을 상환 받고 재투자하는 만큼 고수익이 기대된다.

뿐만 아니라 3년 이내 투자원금 상당액을 배당으로 회수 할 것으로 예상된다. 개별 프로젝트에 투자한 자금은 일반적으로 토지계약 후 인허가완료까지 10~12개월 걸린다. 1년 내 본 PF 대출시 회수가 가능하다는 시각이다.

이번 펀드에 이어 마스턴투자운용은 시니어(선순위) 론펀드, 중소오피스 펀드, 신재생인프라 펀드도 출시 한다는 계획이다.

IB업계 관계자는 "마스턴투자운용은 선순위 대출 블라인드펀드 등 지속적으로 크레딧 마켓 영역을 확장할 것으로 안다"며 "펀딩&파이낸스부문 인력구성도 이러한 전략에 맞추어 전담 팀을 구성한다.

은행 및 증권사 등 크레딧 마켓 경력자를 충원 할 것"이라고 말했다.

[e-mail] 강구귀 기자