"한강 르네상스 시즌2"… 여의도·압구정 재건축 최대 수혜 [한강변 35층 규제 폐지]

10여년간 묶인 규제 대폭 완화
서울 도심·강남·여의도 '고도화'
주거·상업 등 구분 용도지역제 개편

서울시가 3일 한강변 최고 35층 높이 기준을 폐지하고, 새로운 스카이라인 기준을 발표했다. 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남구 한강변 아파트단지. 뉴스1

오세훈 서울시장이 3일 아파트 '35층 룰' 폐지를 골자로 한 '2040 서울도시기본계획'을 내놓으면서 압구정·여의도 등 한강변 재건축 사업에도 한층 더 속도가 붙을 전망이다. 시장에선 이번 2040서울플랜에 대해 주택 건축의 유연한 기준을 마련, 본격적인 도시개발의 발판이 마련된 것으로 평가했다.

■여의도·용산 정비창 연계

이날 서울시가 발표한 2040 서울도시기본계획을 살펴보면 시민 삶의 질 향상과 서울 도시경쟁력 제고로 압축됐다. 이를 실현하기 위한 6대 계획으로 △보행일상권 조성 △수변중심 공간 재편 △미래성장거점, 중심지 혁신 △도시계획 대전환 △기반시설 입체화(지상철도 지하화)△미래교통 인프라 확충 방안을 제시했다.

기존 2030 서울도시기본계획과 비교해 가장 눈에 띄는 변화는 획기적인 규제 완화다. 서울 전역에 일률적으로 적용됐던 35층 층고제한이 없어진다. 또 주거·업무·상업 등의 기능에 따라 지역을 구분하고 있는 용도지역제를 전면 개편, 서울형 용도지역체계인 '비욘드 조닝'을 구축하기로 했다.

오 시장은 "2030계획이 비교적 경직적이었다면, 2040계획은 전반적으로 유연해졌다"면서 "기존 서울시 용도지역제는 법이 정한 것보다 강화돼 있었고, 주거·업무·상업 지역에 대한 구분이 없어지는 시대적 요구를 받아들였다"고 설명했다.

이와 함께 서울 도심과 여의도, 강남의 중심지 기능을 고도화해 도시경쟁력을 끌어올린다는 계획도 밝혔다. 남북 방향의 '국가중심축'(광화문~시청), '역사문화관광축'(인사동~명동), '남북녹지축'(세운지구), '복합문화축'(DDP)과 동서 방향의 '글로벌 상업 축'의 '4+1축'을 조성해 미래 도심을 재탄생시킬 방침이다. 이를 위해 도심지역의 높이규제 완화와 용적률기준 완화, 소규모 필지개발 지원 등을 추진하기도 했다. 특히 여의도의 경우 용산정비창 개발을 통한 국제업무 기능과 연계해 한강을 중심으로 한 글로벌 혁신 중심지로 키울 계획이다.

최진석 서울시 도시계획국장은 "좀 더 연구해봐야겠지만 드론 등 다양한 교통시스템을 통해서 1㎞가량 떨어져 있는 여의도와 한강의 일체화가 가능할 것"이라고 말했다.

■압구정·여의도 재건축 최대 수혜

오세훈표 '한강르네상스 시즌2'로 대변되는 2040서울플랜이 나오자 최대 수혜지역으로 꼽히는 한강변 재건축 단지들은 일제히 반기는 분위기다. 압구정1구역 재건축추진위원회 관계자는 "그동안 시에서 층고를 35층으로 묶어놔서 진행이 아무것도 안됐는데, 40~49층이 된다면 분담금 측면 등에서 긍정적"이라고 말했다. 여의도 역시 환영의 목소리를 냈다. 여의도 한양아파트 재건축추진위원회 관계자는 "10년 넘게 규제돼 개발 자체가 안되고 있었는데, 층고규제 완화 부분에 대해 환영한다"고 전했다.

전문가들도 한동안 주춤했던 서울 재건축 사업이 여의도, 압구정을 중심으로 탄력이 붙을 것으로 보고 있다.

김규정 한투증권 자산승계연구소장은 "층고 완화로 한강변에서 최근 재건축 속도를 높이고 있는 단지들이 더 빨라질 수 있을 것"이라며 "고층이 가능하면 주택 상품성이 좋아지다 보니 한강변 정비사업 지역에서 속도를 낼 것"이라고 전망했다.

이번 규제완화가 서울 집값 상승을 또다시 자극할 수 있다는 우려에 대해선 기우라는 시각이 우세하다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "기존에 재건축 추진 과정에서 최고층 요구가 반려됐던 단지 위주로 (재건축) 추진될 것이라 많이 오르지는 않을 것"이라며 "지금까지 워낙 많이 올랐고, 재건축초과이익환수제도 있어서 폭등하진 않을 것"이라고 봤다.

[e-mail] 성초롱 김희수 기자