임대차법 후폭풍 온다… 서울 아파트 월세 비중 40% 육박

계약갱신청구권 만료 시점 다가와
전세 신규 계약땐 가격 급등 예상
‘전세의 월세화’ 당분간 이어질듯
아파트 월세 상승폭 3배 이상 올라
지난 2월 평균 월세 125만원 선

계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차2법 시행 2년을 앞두면서 서울의 월세 비중이 전체 임대차시장에서 40%를 연내 돌파할 것으로 전망됐다. 특히, 오는 8월부터 계약갱신청구권이 만료되는 전세 물량들은 신규 계약시 급격한 가격 인상이 불가피해 '전세의 월세화'는 더 가팔라질 것으로 우려되고 있다.

■월세지수, 두 달 연속 최고치

13일 KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 지난 3월 서울 아파트 월세지수는 전월에 이어 110.7로 집계됐다. 2~3월 월세지수는 해당 통계가 작성된 2015년 12월 이후 최고 수준이다.

KB부동산 아파트 월세 지수는 2019년 1월을 기준으로 전용면적 95.8㎡ 이하 중소형 아파트의 보증금과 월세 가격 변동을 수치로 보여준다. 이 지수는 2020년 1월에는 기준선인 100.0이었지만, 임대차 2법이 시행된 같은해 7월 100.3으로 상승한 후 지난해 7월에는 106.4까지 뛰었고, 올해 2월까지 매달 최고치를 경신했다.

실제 월세 가격도 꾸준히 오름세를 기록 중이다. 한국부동산원 통계를 보면 임대차법 시행 전인 2019년 1월 109만6000원이었던 서울 아파트 평균 월세는 2020년 1월 111만4000원으로 1만8000원 올랐다. 하지만 임대차 2법이 시행된 2020년 7월 이후 1년 사이 10만원 가까이 급등했다. 전년 같은 기간(2019년 7월~2020년 7월)의 2만8000원과 비교해도 3배 이상 증가한 수치다.

올 들어 아파트 전셋값은 하락 전환했지만 월세 가격은 여전히 상승세를 잇고 있다. 급등한 전세 가격에 부담을 느낀 임차인이 전세 대신 월세를 선택하는 사례가 많아진 탓이다. 특히 지난해 하반기부터 대출규제가 강화되고, 금리 인상기에 접어든 점도 월세 전환을 부추기고 있다. 또 보유세가 대폭 오르면서 집주인들이 세부담을 월세로 충당하려는 움직임도 반영됐다.

■서울 월세 비중, 40% 돌파 눈앞

상황이 이렇다보니 서울 아파트 거래에서 월세가 차지하는 비중도 급속도로 높아지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 2018년 28.6%(4만8296건), 2019년 28%(5만1049건)이었던 서울 아파트 월세 비중은 임대차2법이 적용된 2020년 31.1%(6만946건)에서 2021년 37.6%(7만3869건)까지 확대됐다.

업계에선 전세의 월세화 현상이 당분간 이어지면서 올해 서울의 월세 비중이 40%를 넘어설 것으로 보고 있다.

특히 오는 8월 임대차2법 시행 2년을 맞아 계약갱신청구권 계약이 끝나는 전세 물량의 가격이 오르며 월세 가격까지 끌어올릴 수 있다는 우려도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 선임연구위원은 "집값 상승과 대출금리 인상 등이 지속되면 전세를 선택하는 수요자들이 늘어나게 되는데, 현재 국내 상황을 고려하면 전세의 월세화는 심화될 가능성이 높다"고 설명했다.

임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "계약갱신청구권 계약이 끝나는 매물 중 월세로 전환하려는 집주인들이 나오면서 올해도 반전세 개념의 월세 계약은 늘어날 것"이라며 "여기에 금리인상으로 전세 대출 이자와 월세 부담이 비슷한 점도 월세 증가에 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 성초롱 기자