분상제 개편안 발표 “분양가격 최대 4% 오른다”

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 사진은 24일 서울 반포구의 한 아파트 재개발 공사현장 모습. 2022.05.24. [e-mail] /사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스]정부가 재개발·재건축 정비사업 추진 시 임차인의 주거이전비, 조합의 총회운영비 등을 분양가격에 반영하는 분양가상한제(분상제) 개편안을 내놨다. 또 원자재값 급등 시 시의에 맞게 건축비를 탄력적으로 조정하도록 제도를 손봤다. 정부는 그간 분양가 산정에 반영되지 않던 비용이 추가되면서 분양가격이 기존 보다 약 1.5%에서 4% 정도 오를 것으로 전망했다.

분상제란, 주택 분양가격을 ‘택지비+건축비+가산비’ 이하로 제한하는 제도다. 높은 분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다.

공공택지 내 공동주택에는 의무 적용된다. 또 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택이 적용대상이다. 민간택지 분상제 적용 지역은 서울 대부분 지역이다. 서울 309개동, 과천·하남·광명 13개동 등이다.

정비사업 추진 시 발생하는 비용, 분양가에 반영

국토교통부는 21일 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 논의·확정했다고 밝혔다. 분상제는 그간 신축 주택의 저렴한 공급 등에 기여해 왔으나, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 개선 요구도 많았다. 또 최근 공급망 차질, 자재값 상승 등으로 건설비용이 높아지는 가운데, 정비사업 조합원들이 새 정부의 부동산 규제완화 기대 등으로 분양 일정 등이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황이다.

국토부는 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하기로 했다. 정비사업장 분양가 산정 시 △주거이전비(임차인, 현금청산소유자) △영업손실보상비(상가 세입자, 현금청산소유자의 사업장 이전에 따른 손실보상) △명도 소송비(세입자, 현금청산소유자 등 이주관련 소송·집행 비용)를 분양가에 반영한다. 또 △조합원 등 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자) △조합 등 시행자의 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획이다. 다만, 위와 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지는 제도개선에 따른 분양가 영향은 발생하지 않는다.

국토부는 원자재가격이 급등하는 경우 분양가격을 결정하는 요인 중 하나인 건축비를 조정하도록 제도를 바꾼다. 현재 분상제의 건축비는 기본형건축비로 산정하되 물가 변동을 고려해 정기고시(3, 9월)하고 있다. 원자재값 급등에 대비해 비정기 조정제도가 있으나 주요자재(레미콘·철근·PHC파일·동관) 단일품목가격이 15% 이상 오르고 정기 고시 후 3개월이 경과한 시점에만 비정기 조정을 해주고 있다.

때문에 국토부는 PHC파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체·추가했다. 또 단일품목 15% 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

분양가 개선으로 분양가격 1.5%~4% 증가

국토부는 이번 분상제 개선으로 분양가격이 더 오를 것으로 전망했다. 재개발에 적용되는 비용인 주거이전비, 영업손실보상비 등이 추가되면서 재건축 보다 재개발 관련 분양가 상승이 높을 것으로 봤다. 김영한 국토부 주택정책관은 전날 20일 정부세종청사에서 기자들과 만나 “부동산원 시뮬레이션을 통해서 확인한 바에 따르면 (제도개선으로) 분양가가 최대 한 4%에서 1.5% 정도 상승하는 효과가 있을 것으로 예측된다”며 “자재값이 많이 인상돼서 기본형건축비 비정기 고시가 이루어진다는 것을 가정했을 때다”고 말했다.

김 주택정책관은 분양가격 상승이 최대 4%에 그치면 정비사업 조합원들이 사업을 다시 적극적으로 시작할지 의문이라는 질문에 대해 “분상제 개선은 임의적으로 분양가를 높여서 분양가 인상에 따라서 (정비)사업을 추가적으로 촉진한다는 목적이라기보다는 사업 필수 비용을 분상제에서 반영”하는 것이라며 “여태껏 인정 안 하던 비용을 인정하기 때문에 분양가가 소폭 인상되는 결과가 나오는 것”이라고 말했다.

이어 “일부 사업성 개선 효과가 있기 때문에 공급 촉진 효과는 당연히 있을 것으로 보여진다”며 “사업 시행 주체들이 재건축이나 재개발 사업에 착수함에 있어서 큰 폭의 사업성 개선을 기대해가지고 안할 사업에 뛰어들게 할 것을 의도하고 개선한 것은 아니다”고 말했다. 그러면서 “분상제를 폐지하는 방안은 전혀 검토한 바가 없다”며 “주택 공급을 활성화시켜서 시장을 안정시키는 데 중요한 축이 선호하는 도심에서 부담 가능한 수준으로 주택이 공급되는 것”이라고 말했다.

국토부는 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획이다. 분상제 개선 관련해서는 오는 8월까지 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다.

이번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.

[e-mail] 최용준 기자