서울형 장기전세 ‘新 주거사다리’ 될까

공공임대 분양전환 중단 대안책으로
오 시장, 2026년까지 7만호 공급 공약
"시 장기전세 부서 신설, SH와 협업중"

서울주택도시공사(SH)가 장기전세주택으로 공급 중인 서울 은평구 폭포동힐스테이트 4-1단지 모습. 네이버 부동산 갈무리

집값 고공 행진과 금리 인상으로 매수세가 위축된 가운데 주거계층사다리의 한축을 맡았던 10년 공공임대 분양전환 아파트 공급마저 중단되면서 서민들의 내집 마련이 갈수록 팍팍해 지고 있다. 공공임대를 대체한 공공지원 민간임대 분양전환 아파트는 초기 입주 보증금이 주변 전세 시세보다 높아 진입장벽이 높은 실정이다. 이런 가운데 서울시의 장기전세 주택이 서민들의 주거안정에 기여할 지 주목된다.

■ 판교 이후 분양전환 공공임대 실종

3일 KB부동산에 따르면 지난 6월 서울 아파트 매매 중간값은 10억9222만원으로 나타났다. 통계청이 발표한 올해 1·4분기 4인 기준 도시 가구의 월평균 소득은 774만원이다. 두 자녀를 가진 부부가 11년 10개월 동안 단 한 푼의 지출 없이 모든 수입을 모아야 서울의 평범한 아파트를 구매할 수 있는 셈이다.

중간 정도 소득의 가구가 자력으로 서울에서 전용 60㎡ 이상 자가 주택을 소유하기는 사실상 어려운 것이다.

기존에는 서민 주거복지를 위해 공공임대 분양전환 아파트가 활발히 공급됐다. 저렴한 목돈으로 입주한 뒤 일정 기간 거주 후 해당 아파트를 분양받는 방식이다. 2013년 분양전환임대(10년)방식으로 공급된 서울강남 A7BL(LH 강남아이파크)의 전용 74㎡ 기준 임대보증금은 1억5100만원, 월 임대료는 43만3000원이었다. 이 아파트의 해당 평형은 2020년 말 8억원대에 조기 분양됐다. 이후 지난해 10월 18억5000만원에 매매됐고 현재 호가는 19억5000만원에 달한다.

그러나, 서민 주거사다리 역할로 기대를 모은 10년 공공임대 분양전환 아파트는 비싼 분양전환가 논란으로 현재 신규 공급이 중단됐다. 국토교통부 관계자는 "2019년 판교신도시에서 발생한 분양전환가 법정 다툼으로 10년 공공임대 분양전환 단지의 신규 사업승인은 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

반면, 공공지원 민간임대 방식으로 민간 건설사가 공급하는 분양전환 아파트는 활발히 공급 중이다. 지난 6월에도 대방건설이 서울 은평구에 공급하는 '디에트르 더 퍼스트'의 2차 청약을 진행했다. 다만, 10년 뒤 분양전환이 가능한 이 아파트는 공공임대 방식에 비해 초기 입주보증금이 비싸다. 전용 84㎡ 기준 디에트르 더 퍼스트의 임대보증금은 6억3000만~7억7000만원에 달한다. 인접한 기자촌11단지 전용 84㎡의 전세 호가는 5억5000만원이다.

■ 서울시 장기전세 대안될까

이런 가운데 서민이나 중산층 가구의 주거난 해소책으로 서울시가 내놓은 장기전세가 새로운 주거사다리가 될 지 주목받고 있다. 오세훈 시장은 지난해 보궐선거에서 2026년까지 장기전세 7만호를 공급하겠다고 공약했다. 지난 6월 지방선거를 앞두고는 "타워팰리스 같은 고품질 임대아파트를 짓겠다"고도 했다. 장기간 거주 가능한 전용 60㎡ 이상의 고급화된 임대주택으로 주거복지를 실현한다는 구상이다. 서울시 관계자는 "지난해 장기전세주택 공급을 위한 부서를 신설했다"며 "서울주택도시공사(SH)와 협업으로 공약 실현을 추진 중"이라고 말했다.

장기전세 주택은 공공지원 민간임대 주택보다 입주시 부담이 낮다. 은평뉴타운 내에 위치한 폭포동힐스테이트 전용 84㎡의 SH 장기전세주택 입주보증금은 3억6000만원이다.

인근 신축 아파트 전세가 대비 50~60% 수준이다. 서울시 관계자는 "장기전세주택은 공공주택 특별법 시행규칙에서 시세의 80% 이하로 공급하게 돼 있다"며 "시세의 65~70%로 공급 중"이라고 밝혔다.

이 관계자는 "2007년 시작된 장기전세주택의 만기가 도래하고 있다"며 "내부적으로 여러 검토를 하고 있다"고 했다.

[e-mail] 김희수 기자