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"5년간 집값 연평균 4.6% 상승…주택가격 거품 과도"

한국경제연구원 제공
한국경제연구원 제공

[파이낸셜뉴스] 지난 5년간 주택가격이 연평균 4.6%이상 상승하면서 주택가격 거품이 과도한 수준에 도달했다는 분석이 나왔다.

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원이 23일 발간한 '주택가격 거품여부 논란 및 평가' 보고서에 따르면 주택가격은 최근 5년 간 전국적으로 23%의 상승률을 보이며, 건국 이래 가장 가파르게 오른 것으로 나타났다.

올해 들어 시세 이하로 거래된 급매 거래의 영향으로 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만, 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환됐다고 판단하기는 어렵다는 게 한경연 분석이다.

임대차시장 역시 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 다소 주춤한 모습을 보이고는 있으나, 물량부족 현상이 여전히 지속되고 있다. 여기에 전세의 월세화까지 가속화되면서 전반적인 주거 불안정성이 높아지고 있는 상황이라고 한경연은 진단했다.

한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가돼 가격에 거품이 과도하게 존재하는 것으로 분석됐다.

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났으며, 강남권역 중 부촌으로 알려진 강남·동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사됐다. 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다.

경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 전국에서 세종시(60%)에 이어 두 번째로 높은 것으로 나타났다. 경기지역에서는 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 순으로 가격거품이 높게 나타났다.

이 같은 가격거품 현상은 2019년 이후에 특히 심화됐는데, 서울 주요지역 고강도 규제강화에 따른 풍선효과가 주요하게 작용한 것으로 분석됐다.

지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재하는 것으로 조사됐다.
인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 지역을 제외하면 지방의 경우에는 주택가격 거품이 서울 등 수도권의 거품수준에는 미치지 못하는 것으로 분석됐다.

이승석 한경연 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라고 언급하며, “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수 밖에 없다"고 지적했다.

이어 “주택시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택규제는 과감히 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다"고 강조했다.

mkchang@fnnews.com 장민권 기자