둔촌주공 전용 59㎡ 중도금 대출된다…"청약 수요 기대"

분양가 3.3㎡당 3829만원 결정
25일 공고 내고 내달 청약접수
전용 84㎡ 13억 내외로 형성돼
중도금 집단대출은 어려울듯

서울 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 일반분양가격이 3.3㎡당 평균 3800만원대로 결정됐다. 일반분양 5가지 평형 중 전용면적 84㎡ 분양가는 13억원 내외로 중도금대출을 받기 어려워졌다. 이외 평형은 중도금 대출 허용기준이 12억원 이하로 상향되면서 청약 수요가 살아날지 주목되고 있다. 시장에선 둔촌주공 분양성적이 향후 시장 향방을 가늠하는 잣대가 될 것으로 보고 있다.

■전용 59㎡ 9억원대, 중도금 대출 가능권

16일 정비업계에 따르면 서울 강동구청 분양가심의위원회는 둔촌주공재건축조합에 일반분양가 3.3㎡당 평균 3829만원을 통보했다.

3.3㎡당 4180만원을 신청했던 조합은 강동구청의 결정을 수용해 일반분양에 나설 것으로 알려졌다. 연 12%에 달하는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이자 부담 등 때문에 분양을 서둘러야하기 때문이다.

박승환 둔촌주공 조합장은 "오는 25일 입주자모집공고를 낼 계획이다. 이후 12월 5일 특별공급, 6일 1순위 등 일반분양 청약접수를 시작할 예정"이라고 밝혔다.

둔촌주공 일반 분양평형은 전용면적 84㎡ 등 5개 타입이다. 평균 분양가를 적용하면 △전용 84㎡ (일반분양 1237가구) 13억원대 초반 △전용 59㎡ (1488가구) 9억원대 후반 △전용 49㎡(901가구) 8억원대 후반 △전용 39㎡ (1150가구) 7억원대 초반 △전용 29㎡(10가구) 5억원대 중반으로 추정된다. 발코니 확장 비용은 별도다.

전용 84㎡ 추정 분양가는 12억원을 초과할 것으로 보여 공공기관이 보증하는 중도금 집단 대출이 어려울 전망이다. 앞서 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 이르면 이달 21∼22일부터 중도금 대출 허용 분양가를 종전 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대키로 했다. 이 때문에 전용 59㎡ 이하 4가지 평형은 모두 중도금 대출이 가능하다. 집단대출이 없으면 전체 분양대금의 약 50~60%에 달하는 중도금을 분양당첨자가 자체적으로 마련해야 한다.

전체 일반분양 물량 중 전용 84㎡는 두번째로 많다. 일반분양 총 4786가구 중 전용 84㎡은 26%를 차지한다. 나머지 74%(3549가구)가 전용 59㎡ 이하다. 앞서 2020년 1월 둔촌주공 관리처분계획변경 인가 자료에 따르면 둔촌주공 재건축 사업은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구를 짓는 사업이다. 조합원분양 6200가구, 일반분양 4786가구, 임대주택은 1046가구 규모다.

■중형물량 분양성적 '기대반 우려반'

전문가들은 둔촌주공 분양가격은 시세 대비 저렴해 분양완판을 내다봤다. 집값 하락국면이지만 신축, 대단지라는 특성과 입지를 감안하면 청약 수요가 몰릴 수 있다는 관측이다. 다만, 금리부담이 높은 점은 미분양 리스크로 꼽힌다. 이날 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 연 5.26~7.17%이다. 주담대 고정금리(혼합형)는 5.11~7.11% 수준이다.

지난 14일 청약 접수된 강동구 둔촌동 더샵 파크솔레이유(총 195가구 중 73가구 일반분양)를 통해 둔촌주공을 예측할 수 있다는 견해도 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 특별공급의 경우 20가구 모집에 587명이 몰려 29.4대 1 경쟁률을 보였다. 신혼부부 유형 전용 59㎡ 는 1가구 모집에 205명이 접수했다. 일반공급에는 53가구 모집에 782가구가 몰려 14.8대 1의 경쟁을 기록했다.

둔촌주공과 인접한 둔촌신성미소지움 전용 59㎡는 지난 5월 9억6000만원, 전용 84㎡은 12억2000만원에 각각 거래됐다. 강동대로 건너편인 올림픽선수기자촌아파트는 전용 84㎡ 경우 지난달 8일 18억7000만원에 거래됐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "(둔촌주공은) 더샵파크솔레이유와 크게 다르진 않은 분양가다. 종전 둔촌주공 입주권 시세와 비슷하거나 좀 더 낮아 청약수요는 있을 것으로 본다"며 "순위 내 마감도 가능하지 않을까 싶다. 전용 59㎡는 중도금 집단대출이 가능할 것으로 보여 수요자 관심이 있을 것으로 판단된다"고 말했다.

하지만, 자금조달의 어려움으로 전용 84㎡ 인기가 높지 않을 수 있다는 예상도 나온다. NH농협은행 김효선 부동산 수석위원은 "집값이 하락하는 상황에서 금리가 오르고 있어 경쟁이 높지 않을 수 있다"며 "일반 분양분 설계가 조합원분보다 우수하지 않아 망설이는 실수요자들이 있을 수 있다.

조합이 사업비 차환에 어려움을 겪고 있기 때문에 분양성적에 따라서 입주 시기 등이 지연될 수 있다"고 분석했다.

junjun@fnnews.com 최용준 기자