매력 높아진 서울 공공분양… 내년까지 3289가구 쏟아져

고금리에 민간 분양시장은 한파
공공분양, 3%대 저리 장기모기지
시세보다 저렴한 분양가 경쟁력
공공택지 사전청약 의무화 폐지로
공공주택 물량 줄어 희소성 부각

정부가 공급하는 서울 내 공공분양 사전청약에 실수요자들이 대거 몰릴 전망이다. 공공분양은 금리우대 및 정부지원 혜택이 적용돼 서울 내 공공분양 사전청약은 3%수준의 금리 및 시세대비 저렴한 분양가로 공급되기 때문이다. 고금리 행진으로 이자부담이 높아진 상황에서 실수요자들에게 매력이다. 또 공공택지 사전청약 의무화 폐지에 따른 공급 물량 감소로 공공분양의 희소성이 커진 것도 인기가 예상되는 이유로 꼽힌다.

■공공분양, 대출 금리 최대 3%

11일 분양업계는 대출이자 부담으로 민간분양 청약 열기가 식어가는 반면, 낮은 분양가, 저리 장기모기지 등의 공공분양 청약에 실수요가 몰릴 것으로 전망했다. 실제 1·2순위 통합 평균 경쟁률 기준으로 올림픽파크포레온은 5.45대 1을, 장위자이 레디언트는 4.7대 1로 마무리됐다.

지난해 서울 아파트 청약 평균 경쟁률(164.1대 1)은 물론 올해 경쟁률(26.4대 1)에도 크게 못 미쳤다. 서울 아파트값 하락세로 분양가부담이 높아지고 주택담보대출금리가 최고 7%대에 육박하면서 청약을 꺼린 것으로 보인다.

반면 공공분양 사전청약은 자금조달 부담이 낮아지고 있다. 내년부터 공공분양은 △나눔형 △선택형 △일반형 3가지 모델로 진행되면서 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되지 않고 저리로 대출이 가능하다.

나눔형은 최대 5억원 한도, 40년 만기로 저리 고정금리(1.9%~3.0%) 대출을 지원한다. 선택형은 입주 시점에는 보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리로 전용 전세대출을, 6년 후 분양 선택시점에는 나눔형과 동일한 조건으로 지원하다. 일반형에 대해서는 기존 기금 대출(디딤돌) 금리(2.15%~3.0%)를 지원하되, 신혼부부는 4억원, 생애최초는 2억원까지 대출한도를 확대했다. 청년·신혼부부 등이 자금부담이 높은 민간분양 대신 공공분양에 청약통장을 사용할 가능성이 높아졌다는 분석이 나온다.

■사전청약 의무 폐지로 경쟁률 높아질 듯

국토교통부의 '청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'에 따르면 올 연말부터 내년까지 22곳 시범단지 공공분양 사전청약을 통해 1만555가구를 조기 공급할 계획이다. 이중 서울 9곳 단지에서 3289가구 물량이 나온다. 9개 단지는 강남구 접근성이 뛰어나고 서울에서도 청약물량이 쉽게 나오지 않는 지역이다.

올해 하반기 △고덕강일3단지 500가구, 내년 상반기 △마곡 10-2 260가구 △마곡 택시차고지 210가구 △동작구 수방사 263가구 △성동구치소 320가구, 내년 하반기 △고덕강일3단지 400가구 △면목행정타운 240가구 △위례A1-14블록 260가구 △서울대방 공공주택지구 836가구 등이다. 지난해 7월부터 올해 7월까지 7차례 진행된 공공분양 사전청약에서 서울 내 지구는 서울대방 1곳뿐이었다.

전문가들은 서울의 일부 사전청약 단지는 역대 신혼희망타운 사전청약 최고 경쟁률을 보였던 서울대방 66.9대1에 근접할 것으로 전망했다. 공공분양 예정지역들이 서울대방에 비해 더 선호도가 높은 입지기 때문이다. 또 공공택지 사전청약 의무 폐지로 앞으로 사전청약 경쟁률은 더 높아질 전망이다. 전체 사전청약 물량 규모가 줄어든 상황에서 후보지에 서울이 다수 포함됐기 때문이다.

기존 제도보다 시세차익 환수가 적은 것도 장점이다.

신혼희망타운은 자녀 수, 대출기간 등을 고려해 시세차익의 10~50%를 환수하는 것에 비해 새로 도입된 '나눔형'의 경우 5년 의무거주 시 30%만 환수한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 연말부터 모집하는 사전청약 지구는 선호도가 검증된 지역으로 초기자금이 부족해도 정부 금융지원이 있어 내집마련이 가능해 상당히 많은 청약이 몰릴 것으로 보여진다"며 "특히 신혼부부, 청년, 생애최초 등 특별공급 대상들이 유입될 수 있다.

기본적으로 시세 대비 저렴한 분양가격로 차익을 거둘 수 있는 것도 경쟁력이 높은 이유"라고 덧붙였다.

[e-mail] 최용준 기자