"미분양 날라" 원가 압박에도 분양가 못 올리는 건설사들

분양가상한제 사실상 해제됐지만
고금리 여파 수도권 관망세 지속
전문가 "미분양 리스크배제 못해
분양가 인상폭 최소화 그칠 듯"

정부의 1·3대책으로 조합과 건설업계의 분양가 책정 셈법이 복잡해졌다. 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역에 사실상 분양가상한제가 사라져 조합과 시공사의 조율로 원자재값 등 원가상승분을 반영해 분양가를 높일 수 있게 됐다. 하지만, 분양가격이 올라가면 미분양 리스크가 높아지고, 버티자니 수익성 악화가 불보듯 뻔해 대다수 건설사들이 당장 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 서울을 포함한 수도권 분양시장에선 고금리 등으로 여전히 관망세가 살아있어 분양가 인상폭을 최소화해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

■원가부담에 분양가 인상압력 가중

10일 부동산R114에 따르면 올해 1월 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1763만원이다. 이는 1년 전인 지난해 1월 1486만원보다 300만원가량 소폭 오른 것이다.

올해 분양이 아직 본격화되지 않아 더 오를 가능성도 있지만 상승폭은 제한적이라는 분석이 지배적이다.

경기도의 경우 1월 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2691만원으로 지난해 1월 1636만원보다 1000만원가량 상승했다. 전국 평균보다는 상승폭이 커 분양가 현실화를 위한 움직임이 일고 있다는 평가가 나온다. 지난 6일 모집공고가 시작된 경기도 양주 회천지구 대광로제비앙 센트럴의 경우 전용면적 84B타입의 경우 분양가를 4억3500만원으로 책정했다. 지난해 2월 같은 지역 양주 회천에 분양한 전용 84A㎡형 분양가가 4억1370만원인 것을 감안하면 1년새 2000만원가량 오른 금액이다.

1·3대책 이후 분양 수요가 조금씩 살아날 조짐을 보이고 있는 것도 분양가 인상 움직임에 무게를 실어주고 있다. 다만 서울을 포함한 일부 수도권은 여전히 관망세가 우세하다. 인천이 대표적이다. 인천의 분양가는 올해 1월 3.3㎡당 1599만원으로 지난해 같은 기간 2432만원보다 떨어지는 등 지역별로 온도차를 보이고 있다.

잿빛일색이던 건설사들의 분양시장 전망은 전반적으로 개선되는 모양새다. 이날 주택산업연구원은 올해 1월 전국 아파트 분양전망지수는 58.7로 집계했다. 지난달(52.4)보다 6.3p 상승한 수치다. 다만, 서울은 지난달 47.2에서 이달 43.9로, 인천은 42.4에서 39.2로 각각 3.3p, 3.2p 하락하는 등 수도권 전체로는 1.4p(45.3→43.9) 떨어졌다. 지수가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적, 100 미만이면 부정적이라는 의미다. 주택산업연구원 관계자는 "서울은 고금리, 인천은 공급과잉 영향이 작용한 것으로 보인다"며 "당분간 고금리가 이어지고 글로벌 경기 침체가 예상되는 상황에서 최근 정부의 규제완화 정책이 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.

■분양가상승폭 최소화해야

업계는 대출 및 청약 등의 규제완화가 분양 시장에 미치는 영향을 당분간 주시한 후 내부적인 분양가 책정 가이드라인 등을 마련할 것으로 보인다.

건설업계 관계자는 "원자재 가격부담이 높아 적정수준의 분양가에 대한 고민도 커지고 있다. 1·4분기까지는 분양 수요가 살아나는지 상황을 지켜보고 분양가와 일정 등을 수립해 나갈 것"이라며 "다만 분양가는 기본적으로 조합이 정하기때문에 건의 등을 통해 의견을 전할 것"이라고 전했다.

전문가들은 규제 완화에도 금리 인상 등으로 수요자 부담이 적지않아 건설사들이 분양가 상승폭을 최소화하는 보수적인 전략이 요구된다고 조언한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 "지금 분양 시장에서 건설사들에게 필요한 건 선별수주와 선별분양"이라며 "수요자들의 옥석 가리기도 한층 뚜렷해질 것"이라고 말했다.

송승현 도시와 경제 대표는 "인덕션 등 부대 서비스를 기본으로 공급하지 않고 옵션으로 전환하는 등 비용을 절감하려는 시도를 적극 펼쳐야한다"며 "현재 상황에서 정부가 더 개입할 여지가 없어 건설사들이 살아남을 자구책을 마련해야 한다"고 조언했다.

[e-mail] 박지애 연지안 기자