돌아온 해외큰손... 오피스 투자 다시 시동거나

지난해 해외투자자 비중 9→17%로 증가
공급 없고, 수요 꾸준.. 투자 재개 움직임
크래프톤·넥슨 등 거대 게임사들도 참전

서울 시내 오피스텔 밀집지역의 모습. /뉴스1

[파이낸셜뉴스] 국내 오피스 투자 시장에 해외투자자들이 돌아오고 있다. 크래프톤, 넥슨 등 게임기업도 참전하고 있다. 올해 경제는 1% 남짓의 성장이 예상돼 2022년보다 어려울 것으로 보이지만, 오피스 수요는 크게 감소하지 않을 것으로 예상되는 영향이다. 공급이 많지 않고 재건축 등에 따른 신규 임차 수요 등 영향이다. 대출금리의 하락세 전환에 오피스 투자 검토 재개도 본격화되는 모양새다.

국내 오피스 투자 늘리는 해외투자자

9일 세빌스코리아에 따르면 국내 오피스 투자 관련 해외투자자 비중은 2021년 9%에서 2022년 17%로 크게 늘었다.

같은 기간 국내투자자 비중은 91%에서 83%로 줄었다.

서울 영등포구 여의도 신한투자증권 사옥, 중구 서울시티타워, 판교 테크노밸리 GB-I 타워와 GB-II 타워(수익증권 거래), 종로구 삼환빌딩도 해외투자자가 지난해 투자한 사례다.

싱가포르 국부펀드 GIC는 2022년 서울 영등포구 여의도 신한투자증권 사옥에 투자했다. 이지스자산운용이 조성한 부동산 펀드에 에쿼티(지분) 투자자로 참여했다. 이지스자산운용은 신한투자증권으로부터 여의도 사옥을 6395억원에 인수했는데 GIC는 3000억원을 투자한 것으로 알려졌다.

국내 오피스·물류시장 투자자 비중

GIC가 투자한 것으로 알려진 국내 빌딩은 서울 중구 서울파이낸스센터(SFC), 콘코디언빌딩, 더익스체인지서울, 프리미어플레이스, 국가평생교육진흥원빌딩, 강남구 강남파이낸스센터(GFC), 덕흥빌딩, 논현동 두산타워, 여의도 신한금융투자, 성수동 아크로 서울포레스트 프라임 오피스인 디타워(D-tower) 등이 있다.

홍콩계 사모펀드 운용사인 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG)은 이지스자산운용과 컨소시엄을 구성, 서울시티타워를 인수했다. 거래규모는 약 4901억원이다.

이외 싱가포르계 운용사인 케펠자산운용은 리츠(케펠 리츠)로 삼환빌딩을 약 2232억원에 인수했고 미국계 부동산 전문 투자회사 벤탈그린오크는 판교 테크노밸리 GB-I·GB-II 타워에 투자했다.

상업용 부동산 시장 분석업체 MSCI 리얼 에셋에 따르면 2022년 3·4분기 국내 상업용 부동산에 대한 외국계 자본의 투자는 25억달러로 1년 전 14억달러보다 2배 가까이 늘었다.

정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀장은 “환차익이 커진데다 국내 오피스에 대한 수요가 꾸준히 증가세를 보일 것으로 예상되면서 올해 해외 투자자들을 중심으로 우량 자산을 매입하려는 움직임이 있을 것으로 보인다”고 말했다.

올 오피스 시장 동면에서 깨어나나

국내 오피스 시장은 2022년 말 대출 기관이 담보대출 금리를 9~10%까지 높이면서 얼어 붙었다. 하지만 올해 들어 대출금리가 하락세로 전환되며 투자 검토가 재개될 기미를 보이고 있다. 연기금 및 공제회의 내부 대출 수요가 정점을 찍고, 주식 가격 하락으로 투자 비중을 낮춰야 했던 대체투자 비율도 안정화되면서다.

세빌스코리아 관계자는 "국내 오피스 매물 가격은 2022년 말에 10% 정도 하락했을 뿐만 아니라 향후 3~4년간 임대시장의 임대료가 물가상승률을 상회하는 인상을 보일 것이다. 2025년까지 공급이 없고, 2026년 이후 예정된 프로젝트도 상승한 공사비와 설계 변경 등으로 1~2년 정도 연기가 예상되기 때문"이라고 설명했다.

장재훈 JLL코리아 대표는 “금리 인상 기조가 여전해 거래 시장의 불확실성은 남아있기 때문에 전년 대비 전체적인 거래 규모는 줄어들 것으로 보인다”면서도 “아직 매물의 가격조정이 가시적이지 않지만, 향후 가격 조정을 받은 물건이나 투자가치가 높은 자산은 시장에서 계속 주목받고 외국계 투자자 거래 활동도 활발할 것”이라고 말했다.

[e-mail] 강구귀 기자