시행사 마진 축소, 시공사 공사대금 축소, 대주단 손실 감수 등 희생 요구 전망
[파이낸셜뉴스]부동산 시장 침체로 인한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지고 있는 가운데 금융당국이 우선적으로 '브릿지론'(사업인가 전 대출)에 대해 이달 중순 구조조정 가이드라인을 내놓기로 했다. 당장 올해 2·4분기부터 30조원 규모의 부동산 PF 만기가 도래할 것으로 예상되는 만큼 PF내에서도 가장 약한 고리로 꼽히는 브릿지론부터 선제적으로 대응하겠다는 것이다. 브릿지론 구조조정 가이드 라인에는 △토지대금 차감 △사업자 마진 축소 △금융사 손실 감수 △시공사 공사대금 축소 등이 담길 것으로 금융투자업계는 예상하고 있다.
3일 금융투자업계와 관계 당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원, 국토교통부는 이달 중순 '부동산PF 브릿지론 구조조정 가이드라인'을 공개하기로 했다. 금융위 고위 관계자는 "현재 부동산PF 대주단 협약과 브릿지론 가이드라인을 함께 발표하는 일정으로 추진하고 있다"고 말했다. 금융당국은 지난달 초 '회사채·단기 금융시장 및 부동산PF 리스크 점검 회의'를 개최하고 부실 우려가 있는 부동산 PF 사업장의 정상화를 지원하기 위해 'PF 대주단 협약'을 이달 중 가동하기로 했다. 대주단은 상환 유예, 출자 전환, 신규 자금 공급 등 금융 지원을 전제로 시행사·시공사와 사업 정상화 계획을 마련할 계획으로 정부도 정책금융 공급 규모를 28조4000억원으로 확대키로 했다.
금융당국이 PF대주단 협약 가동과 함게 브릿지론 가이드라인을 내놓기로 한 것은 브릿지론의 본 PF 전환은 물론 연장 조차 어려워지는 사례가 늘어나면서 부실의 경고등이 본격적으로 커졌기 때문이다.
통상 만기가 1년~1년 반 정도로 짧은 브릿지론은 일반적으로 토지 매입 대금과 시행사 운영비 등 착공 전 필요 자금을 조달하는 용도로 사용된다. 실제 착공까지 리스크가 있다는 점에서 본 PF보다 높은 금리에 저축은행과 증권사, 캐피탈사 등 2금융권이 대주단으로 참여한다. 부동산 호황기에 금융사들도 PF 주관권을 확보하기 위해 브릿지론에 자기자본을 잇따라 투자했다.
지난해 기준금리 인상과 원자재, 공사비 증가로 미분양 우려가 커진 상황에서 레고랜드 발 자산유동화기업어음(ABCP) 지급보증 사태로 신용 경계감이 높아지자 브릿지론에서 본 PF로 전환되지 못하는 사례가 급증하고 있다. 정부가 공적보증을 통해 브릿지론의 본 PF 전환을 지원하고 있지만 공적 보증기관에서 상위 건설사의 연대보증은 물론 채무인수까지 요구하는 등 조건을 맞추기가 사실상 불가능한 상황이다. 브릿지론 연장 역시 선이자에 각종 수수료를 포함하면 금리는 연 13~14%가 기본이고 일부 사업장은 연 20%를 훌쩍 넘는다. 시행사들은 자기자금으로 선이자와 수수료를 지불하고 만기를 연장하는 등 버텨왔지만 이마저도 한계에 다다랐다는 우려가 나온다.
건설업계와 금융투자업계에서는 4월 이후 만기가 돌아오는 자산유동화기업어음(PF-ABCP) 규모가 30조원에 달하는 것으로 보고 있다. 통상 2금융권은 3~6개월짜리 ABCP로 브릿지론을 조달해서 시행사에 대출해 준다.
금융당국이 제시할 브릿지론 구조조정 가이드라인은 시행사와 시공사, 대주단이 각각 얼마만큼 양보할 것인가에 관심이 쏠리고 있다. 시행사는 마진 축소, 시공사는 공사대금 축소, 대주단은 손실 감수 등이 가이드라인에 담길 전망이다.
한편, 정부는 지난 2008년 4월 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 급하강하자 은행권을 중심으로 PF 대주단협의회를 가동했다. 당시 대주단 협의회는 건설사 및 사업장의 자구 노력을 전제로 금융기관이 보유한 건설사 채권 만기를 연장하고 필요 시 신규 자금을 지원했다.
sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
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