'고금리 직격탄' 리츠시장… 하반기 볕드나

이자비용 급등 탓 배당매력 줄어
물류센터 공급 확대도 부정적 영향
내년 금리 하락 전망에 바닥론 솔솔

지난 1년간 암흑기를 보낸 상장 리츠(부동산투자회사·REITs)에 장밋빛 전망이 나오고 있다. 내년부터 금리가 하락할 것으로 보여 배당 우려가 해소되고 있으며 현 주가도 '저평가'라는 분석이다. 시장에서는 리츠주가 바닥을 다지고 반등할 수 있을지 관심이 집중되고 있다.

12일 한국거래소에 따르면 최근 1년간 'KRX 리츠 TOP10 지수'는 27.66% 떨어졌다. 한국거래소 테마 지수 가운데 하락률 2위다. 'KRX 리츠 인프라 지수'도 같은 기간 20.15% 내렸다.

개별 종목들의 주가도 부진하다. 'KRX 리츠 TOP10 지수' 중 시가총액이 가장 높은 SK리츠는 최근 1년 사이 주가가 25.82% 하락했다. 같은 기간 롯데리츠와 신한알파리츠도 각각 34.67%, 20.97%의 하락률을 나타냈다. 이 밖에 코람코에너지리츠는 15.20%, 제이알글로벌리츠는 18.75% 내렸다.

고금리로 이자비용이 크게 뛰면서 배당 매력도가 감소했다는 평가다. 강경태 한국투자증권 연구원은 "리츠는 투자자들에게 임대수익으로 배당을 주기 위한 기업이다. 이자비용이 적어야 배당을 잘 줄 수 있는 구조"라며 "지난해부터 주요 리츠들의 리파이낸싱이 이뤄지는 시점이었다. 과거 2~3%에서 돈을 빌렸던 것과 달리, 2배 이상 높은 금리로 자금을 조달하면서 배당 우려가 확산됐고 주가도 함께 빠진 것"이라고 설명했다.

배세호 하이투자증권 연구원도 "리츠 시장이 침체된 가장 큰 이유는 금리"라며 "차입금을 차환해야 하는데 2~3%대 대출을 4~5%의 높은 금리로 빌려야 하는 탓에 이자 부담이 작용했고, 배당에 대한 매력도는 떨어졌다"고 지적했다.

물류센터의 공급 확대 우려도 부정적 요인으로 작용했다. 삼성증권에 따르면 1·4분기 수도권 상온 물류창고의 공실률은 지난해 4·4분기 대비 1.4%포인트 상승했다. 2·4분기에는 분기 기준 역대 최대 물량이 공급될 예정이고, 연말 공실은 10%에 근접할 전망이다.

그러나 증권가에서는 하반기부터는 분위기가 달라질 것으로 보고 있다. 금리가 정점을 지나 내년부터는 완만한 금리인하가 예상되면서 배당매력이 살아날 것이라는 분석이다.

또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 경색으로 계획했던 만큼 물류센터 공급이 이뤄지지 않으면서 내년부터는 공실이 줄고, 임대료가 오를 것이라는 판단이다.

강경태 연구원은 "내년부터는 고정금리 5% 이상의 대출을 빌려야 할 일은 더 이상 없을 것이라는 점이 긍정적 요인"이라며 "배당 매력이 점차 살아날 것으로 보여 현 주가는 저평가이자 바닥으로 보인다. 시가총액이 감정평가보다 훨씬 낮은 수준"이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "고금리가 종식되고, 금리가 하락하면 배당이 높은 리츠는 살아날 수밖에 없다"며 "정부에서도 리츠를 활성화하고 있어 하반기부터는 점차 회복할 것으로 기대한다"고 말했다.

[e-mail] 김찬미 기자