[fn사설] 민간주도 개발 활성화로 도심 주택 공급난 풀어야

도심복합개발법 국토위 통과
당근책주되 공공기여도 필요

[윤석열 대통령이 지난 21일 서울 중랑구의 소규모주택정비 관리지역인 모아타운을 방문, 지역주민들과 도심 주택공급 간담회를 하고 있다. /사진=뉴시스

아파트 공급 부족 논란이 일고 있는 가운데 민간 주도로 도심 내 주택 공급을 늘리는 방안 마련이 속도를 낼 전망이다. 24일 국회 국토교통위원회에 따르면 '도심 복합개발 지원에 관한 법률' 제정안이 국토위 전체회의를 통과, 임시국회에서 본회의 통과를 앞두고 있다.

문재인 정부 때 도입된 '도심 공공주택 복합사업'(도심복합사업)은 기존 재개발 방식으로 사업 추진이 어려웠던 도심지역을 용적률 상향과 신속한 인허가를 통해 고밀개발, 주택 공급 속도를 높이는 방식이다. 그러나 공공이 토지를 수용하는 사업방식에 대한 주민 반발이 곳곳에서 이어졌고, 한국토지주택공사(LH) 등 공공 역량의 한계 탓에 실효성을 거두지 못했다.

이에 윤석열 정부가 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다는 내용을 제시한 바 있다. 이 방식은 토지주 3분의 2 이상이 동의하는 경우 신탁사, 부동산투자회사(리츠), 20인 이내의 토지 등 소유자가 시행할 수 있도록 했다. 조합 설립 없이 사업기간을 단축할 수 있고, 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않는다. 그만큼 사업에 속도를 낼 수 있다는 장점이 있다.

현재 부동산 시장은 혼돈 그 자체다. 고금리 기조와 대출축소 영향으로 부동산 시장이 얼어붙었다. 게다가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제가 갈수록 심화되고 있어 정부도 유동성 관리에 마음을 놓을 수 없는 형편이다. 문제는 이 같은 시장 옥죄기 영향으로 주택 공급량이 위축되고 있다는 점이다. 이대로 가다간 주택 공급여건이 갈수록 악화돼 결과적으로 장래 주택 수급불균형에 직면할 수 있다.

민간 주도 도심개발을 활성화하는 방안은 이러한 난제를 풀 수 있는 묘수 중 하나로 꼽힌다. 과도한 규제와 고금리 시장환경 탓에 도심 내 개발조차 발이 묶여 있는 상황이다. 무작정 부동산 시장을 억누르는 정책으로 일관할수록 공급부족이라는 본질적 난제가 심화될 뿐이다. 따라서 도심지역에 주택 공급량을 신속하게 늘릴 수 있는 제도적 장치가 필요하다.

실제로 이번에 국토위 전체회의를 통과한 도심복합사업 법안은 개발 유형을 입지에 따라 '성장거점형'과 '주거중심형'으로 구분했다. 편리한 교통으로 상업·문화 거점으로 거듭날 수 있는 지역이나 낙후돼 혁신적인 개발이 필요한 곳은 첨단산업 중심의 성장거점형으로 정한다. 아울러 노후도 60% 이상의 역세권이나 준공업지는 주택 공급 위주의 주거중심형으로 개발할 방침이다.

사실 이 법안의 시행 시기는 당초 계획보다 미뤄지고 있다. 이 법안은 공포일 1년 후부터 시행된다. 이번 임시국회 때 제정안이 통과하면 오는 2025년 초부터 본격적으로 시작된다는 얘기다. 원래 국토부는 지난해 말까지 민간 도심복합사업 도입법 제정을 추진하고, 올해 후보지를 지정할 계획이었다. 이번에 본회의를 통과하면 당초 계획보다 1년가량 늦게 시행되는 셈이다.

제도 시행 때 벌어질 부작용을 보완할 방안 마련이 요구된다. 민간 사업자가 과도하게 이익을 챙겨가는 허점이 드러나면 제도의 취지가 무색해질 수 있기 때문이다.

도심복합사업의 실효성을 높이기 위해 인센티브 제공과 규제완화라는 당근책을 주는 동시에 민간업자의 이익이 공공에 기여할 수 있는 적정선을 찾는 지혜가 요구된다고 하겠다.