물류센터 수요 견고..대체원가 하방 지지
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[파이낸셜뉴스] 물류센터의 저가 매수가 어렵다는 주장이 나왔다. 자산 부실화로 업계의 지적이 이어지고 리스크(위험)가 그 어느때보다 높다고 여겨지는 가운데 나온 분석이다.
■시장 교란할 금액까지 낮아지기 어려워
25일 투자은행(IB)에 따르면 최근 메이트플러스가 발간 '물류 시장 뉴노멀'이란 리포트는 '보이는 손과 보이지 않는 손'이란 주제로 물류센터의 저가 매수 가능성을 낮게 봤다. 보이는 손인 정부가 직간접적으로 강력하게 시장에 개입해 부실화가 어렵다는 주장이다. 전반적인 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업장 안정화 정책기조가 영향을 주고 있다는 설명이다.
구조적인 특성도 있다. 국내 자금조달 구조가 에쿼티(보통주 및 우선주), 트랜치(순위)별 대주단으로 구성, 회수 및 상환 구조가 복잡해서다. 이해관계자 간에도 개별 프로젝트 외 고려할 요소가 많다.
물류센터 개발에 대한 만기 연장, 일부 가격 조정 가능이 대표적이다. 올해 상반기 PF의 70% 이상이 만기를 연장했다. 원금 회수 구조에 따라서 일부 거래금액 조정 가능성은 있지만 시장을 교란할 금액까지 낮아지긴 어렵다고 봤다.
대체원가로 인한 하방 한계도 지적됐다. 대체원가가 시장 거래금액을 상회, 저가 조정 방어선 역할을 한다는 설명이다.
앞서 최근 물류센터는 우량자산으로 인식되지 않으면서 거래가 줄고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 수도권 물류센터의 연면적 1만6500㎡ 이상 거래 규모는 2021년 7조1200억원에서 2022년 5조5700억원으로 줄었다. 2015년부터 꾸준히 성장한 후 처음으로 하향세 전환이다.
하지만 메이트플러스는 2025년에 물류 부동산의 공급 절벽이 있을 것으로 봤다. 올해 상반기 수도권의 물류센터 착공은 39만6000㎡에 불과해서다.
국내 물류 부동산 개발사업의 정상 진행률도 2022년 2·4분기 14%, 2022년 3·4분기 24%, 2022년 4·4분기 7%에 머물고 있는 것도 이를 방증한다. 정상 진행률은 인허가 후 1년 안헤 착공하는 프로젝트 면적 비율을 말한다.
메이트플러스는 "수도권의 인허가 대비 착공이 미비하다. 면적 기준 누적 비율도 40% 수준이다. 착공신고 후 미착공 건을 고려하면 실착공 비율을 30%대로 예상된다"고 설명했다.
■현재가 투자 적기
이에 현재가 물류센터 투자의 투자 적기로 봤다. 투자시장이 다시 우상향 할 수 있다는 예상하에 판단이다.
메이트플러스는 "장기적 관점에서 물류센터는 거래금액 하한선에 근접했다. 엑시트(회수) 구조는 캡 레이트(cap rate∙투자 대비 수익률∙자본환원율) 하락이 아닌 임대료 상승으로 확보가 가능하다"며 "이미 물류센터는 풍부한 유동성에 의한 유행성 테마 투자를 탈피하고, 성숙한 임대시장에 기초해 투자가 이뤄지고 있다. 한국 시장 특성상 거래금액 급락 등 급격한 변동은 어려울 것"이라고 내다봤다.
ggg@fnnews.com 강구귀 기자
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