[파이낸셜뉴스] 오는 2월부터 이른바 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)' 제도가 순차적으로 시행된다. 금융당국에 따르면 스트레스 DSR 제도는 2월 26일부터 은행권 주택담보대출부터 시작해 올해 중 전 업권·전체 대출로 확대한다는 계획이다.
이 제도는 금리가 하락해도 상승할 경우를 대비해 대출 한도를 보수적으로 산정하는 것을 목적으로 한다. 한마디로 대출 금액이 줄어든다는 의미다.
정부는 가계부채 관리를 위해 필요하다고 밝히고 있지만 내집마련 수요자 입장에서는 걱정이 적지 않다. 특히 소득이 상대적으로 낮은 계층과 첫 주택 구매자일수록 더 큰 장벽으로 작용하기 때문이다.
더 센 규제 온다...2월부터 '스트레스 DSR' 시행
DSR은 ‘총부채원리금 상환비율’을 말한다. 돈을 빌리는 사람이 자신의 총소득에서 월별 원금과 이자 상환액이 차지하는 비중을 나타내는 비율이다. 현재 주택 대출 규제에는 DSR 외에 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등이 있다. DSR이 가장 강력한 규제다.
<스트레스 DSR 제도란>
‘스트레스 DSR’ 제도는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 늘어날 가능성을 감안해 DSR 산정시 일정 수준의 가산금리를 부과하는 제도다.
예를 들어 원래 4% 대출의 원리금 상환액을 기준으로 산정했다면, 여기에 가산금리 1%를 붙여 5% 대출의 원리금 상환액을 기준으로 산정하는 것을 말한다. 이렇게 되면 대출한도가 기존보다 줄어들게 된다. 가계부채 관리를 위해 대출을 줄이겠다는 것이 이 제도의 핵심이다.
<가산금리 적용방식>
금융당국에 따르면 가산금리는 과거 5년 사이 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현재 금리의 차이로 산출한다. 대출 한도가 과도하게 줄어들거나 늘어나는 것을 막기 위해 가산금리 하한은 1.5%, 상한은 3.0%로 정했다.
<대출 유형별 규제 차등>
변동형과 혼합형 대출 상품에 대해서는 규제 수준이 다르다. 변동형 상품은 금리 차이를 그대로 적용하고, 혼합형은 고정금리 기간을 고려하여 금리 차이를 완화한다.
<시행시기 및 규제강도 조절>
제도 시행 첫해인 올 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기 중에는 50%만 적용하고 2025년부터 100% 적용한다는 계획이다. 은행권 주택담보대출에 먼저 적용되며, 점차 신용대출 및 2금융권 대출로 확대된다.
대출 최대 16% '감소...신생아특례, DSR 미적용
그렇다면 대출 가능금액은 어느 정도 줄어들까. 금융당국 시뮬레이션에 따르면 변동·혼합·주기형 등 대출유형에 따라 올 상반기는 2~4%, 하반기 3~9% 가량 줄어들 것으로 보고 있다.
정부 계획대로 오는 2025년부터 스트레스 금리를 100% 적용하면 대출 한도가 현재에 비해 6~16% 감소하게 된다. 1억 연봉자 기준으로 대출한도가 6억원에서 5억원으로 줄어든다.
스트레스 DSR 도입 취지는 가계부채 관리다. 하지만 내집마련 수요자 입장에서는 올해 금리가 내려도 대출 가능 금액이 줄면서 금리 인하 효과를 보지 못할 가능성이 크다. 아울러 소득 5000만원 이하 등 저소득자일수록 한도가 크게 줄어든다. 오히려 고소득자는 큰 타격을 입지 않는다.
일각에서는 정책 엇박자라는 지적도 나온다. 조만간 출시될 신생아특례대출의 경우 DSR 적용을 받지 않는다. 신생아특례는 풀어주고, 일반 대출은 옥죄는 그런 모양새다. 주택산업연구원 관계자는 “스트레스 DSR이 시행되면 입주자금 확보가 어려워지면서 입주율이 하락할 가능성이 크다”고 말했다.
내집마련이나 갈아타기를 계획하고 있는 수요자라면 반드시 대출 가능 금액이 줄어들 것을 고려해서 계획을 새롭게 세울 필요가 있다는 것이 전문가들의 조언이다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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