쏟아지는 총선 공약...재건축은 또 ‘희망고문‘[부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

서울의 재건축 아파트 건설현장. 사진=뉴스1

총선이 다가오고 있습니다. 정치인들은 여야 가리지 않고 각종 공약들을 내놓고 있습니다. 그런데 남발되는 공약들을 보면 '공약(公約)'이 아니라 '공약(空約)'인 경우가 부지기수입니다.

정부도 마찬가지입니다. '1·10 대책'을 보면 많은 사람들에게 관심 있을 만한 내용들이 많이 담겨져 있습니다.

그러나 자세히 살펴봐서 '법 개정 사항'인지, '시행령 개정 사항'인지 구분할 필요가 있습니다. 국회 통과가 안 되면 의미가 없으니까요.

중요한 것은 정책을 내놓는 것에서 끝나는 게 아니라 마무리입니다. 국회 문턱을 넘지 못하고 끝날 수 있고, 통과되도 실질적인 시행이 중요하기 때문입니다.

노후계획도시특별법...'특혜시비·역차별 논란'

총선을 앞두고 대책들만 발표되는 것은 아닙니다. 대표적으로 여야 합의가 안 되었던 ‘노후계획도시특별법’이 통과됐습니다. ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’ 개정안도 국회 문턱을 넘었습니다. 이어 정부는 노후계획도시특별법 시행령, 재건축초과이익환수에 관한 법률 시행령을 입법 예고했습니다.

국회도 통과됐고, 시행령까지 만들어졌다니 이제 다 된 건가 생각할 수도 있습니다. 문제는 이제부터 시작이라는 것입니다.

노후계획도시특별법 자체도 각종 특혜만 생각하지만 막상 현실적으로 부딪힐 '과도한 특혜 시비', 혜택을 못 받는 지역의 '역차별 논란' 등이 숙제입니다. 결국 해당 논란을 잠재우기 위해 공익성을 강조하게 되고, 과도한 기부채납 및 임대주택 등을 요구하다 사업성이 안 나올 가능성도 존재합니다.

이주대책 역시 간과해서는 안 되는데, 이에 대한 고민은 아직 없는 상태입니다. 그런데 모든 것이 다 순탄하게 진행돼 노후계획도시 재건축이 활성화된다 하더라도 일명 '재초환'으로 불리우는 재건축초과이익환수제가 버티는 한 답이 안 나오는 것이 현실입니다.

변죽만 울린 재초환 개정...재건축 발목 잡아

잘 모르는 사람들은 재건축초과이익환수제가 정부 주도로 완화됐고, 이제는 문제가 안 된다고 생각하시는 분들도 있겠지만, 전혀 그렇지 않습니다.

재초환 개정 사항은 여러 가지가 있지만 한마디로 정리하면 ‘핵심은 못 건들고, 변죽만 울렸다고'고 봅니다. 위헌 논란이 나오는 가장 큰 요인인 ‘이중과세 문제’, ‘미실현이익 과세 문제’, ‘형평성 문제’ 등은 외면한 채 자잘한 규정들을 바꾸고 만 것이지요.

대표적으로 홍보하는 것이 과표변화인데요. 최고 세율 50%는 낮추지 않은 상태에서 세율 구간만 확대한 것입니다. 그러면서 종전 초과이익환수금이 1억 나오던 단지가 얼마로, 3억 나오는 단지가 얼마로 줄었다고 합니다. 하자만 초과익환수금이 7억·10억이 나올 것으로 예상되는 단지가 얼마로 줄어들지에 대한 내용은 없습니다.

자료 : 국토부

이미 최고 세율 구간에 들어간 이상 중간의 누진공제가 있을 수는 있어도 드라마틱한 효과를 볼 수 없기 때문이지요. 또 초과익환수금 산정 방식도 고무줄 논란이 있는 상태에서 무엇을 어떻게 대비해야 하는지도 문제입니다.

정부는 도심 정비를 활성화 하겠다고 여러 대책들을 내놓고 있습니다. 하지만 아무리 인센티브를 부여해도 재건축초과이익환수제가 있는 한 뒤에서 다 깨지는 결과가 나올 것이 우려됩니다.

정말 도심 공급 활성화를 추구한다면 재건축초과이익환수제 폐지가 필요하다고 봅니다. 폐지가 어렵다면 근본적인 개혁이 요구됩니다. 이도 못하겠다면 임시방편이지만 종전과 같이 한시적 유예라도 줘야 한다고 봅니다.

총선 시즌이 온 만큼 각종 공약들이 나오고, 정부도 호흡을 맞춰서 각종 대책들을 발표하고 있습니다.

중요한 것은 진실되게 실현될 수 있도록 꾸준한 지원과 관리가 필요하다고 봅니다. 선거 이후로도 국민과의 약속을 실천할 수 있도록 지속적인 관심과 참여가 필요한 이유입니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

[e-mail] 이종배 기자